- 26 Μαρ 2015, 14:01 #93371

Τα χλστ επί του οικοπέδου τι ρόλο παίζουν; πχ αν πέσει η οικοδομή μετά δικαιούσαι το τάδε ποσοστό;

Σαφώς και χοντρικά: Επειδή καθίστασαι πλέον "συν-οικοπεδούχος" με τα ανάλογα του διαμερίσματος χιλιοστά, πρέπει να πληρώσεις και το ποσοστό σου επί της τιμής του οικοπέδου.
Κατά τα λοιπά, ως πελάτης-αγοραστής, δεν βλέπω τι άλλο πρέπει να διευκρινίσω.

- 26 Μαρ 2015, 14:11 #93378 Πάντως για να προσφέρω κάτι στην κοστολόγηση, έχω μια μικρή διαφωνία στο τι σημαίνει ακριβώς "εργολαβικό κόστος", καθώς το έχω δει και ως "εργολάβος" (όχι με την κανονική έννοια, απλά ως συντονιστής δικού μου κτίσματος) και ως αγοραστής, αλλά και ως οικοπεδούχος (αντιπαροχή). Θεωρώ λοιπόν ότι το "εργολαβικό κόστος" υγρής κατασκευής στην Ελλάδα, τηρώντας προφανώς όλους τους νόμους και κανόνες της τέχνης και της λογικής, μπορεί να κυμαίνεται μεταξύ 700-800€. Και αυτά τα είδα κάνοντας προσωπικά τον απολογισμό και τις πράξεις, κάνοντας και τα απαραίτητα τρεχάματα για ΙΚΑ, ΕΚΟ κλπ.

Από την άλλη όμως, είδα μπροστά μου τις πράξεις που έκανε ο εργολάβος όντας εγώ οικοπεδούχος, και είδα ένα συνολικό κόστος 530Κ για συνολικά 350τ.μ., 50 τ.μ. parking, και σχεδόν 100τ.μ. βοηθητικών, πράγμα που βγάζει πάνω από 1000αρικο πραγματικού κόστους (για καλή κατασκευή σε καλή περιοχή, but still πάνω από 1000αρικο κόστος).

Άρα δεν θεωρώ την απόσταση μεταξύ 700€ και 1000€ τόσο απίθανη, ούτε ακόμα μεγαλύτερα ποσά σαν κόστος, αν και για να φτάσει παραπάνω από 1200€-1300€ (σε κόστος, ξαναλέω) θα πρέπει να μιλάμε για ΤΗΝ κατασκευή ή για εξαιρετικές περιπτώσεις/εξαιρέσεις/ειδικές κατασκευές....

- 26 Μαρ 2015, 14:20 #93384 Αρα, πλούσια-πλούσια βάζοντας τις τιμές που ανέφερα, με επαληθεύεις.
Πρέπει να είσαι αδαής, για να πιστέψεις πως το κόστος είναι >1.000€/τμ στη μέση οικοδομή, ακόμα και στις χρυσές εποχές 2000-2008, με τα τότε υψηλά κόστη σε μεροκάματα και τις μικρότερες εκπτώσεις των καταστημάτων στα υλικά "τοποθέτησης".

- 26 Μαρ 2015, 14:27 #93389 Πρόσεξε όμως ότι (α) δεν αναφέρω κόστος κτήσης οικοπέδου (ή της αντιπαροχής), και (β) δεν υπολογίζω το κόστος του χρήματος (το οποίο με τα σχετικά μεγάλα επιτόκια τις καλές εποχές μπορεί να είναι και σημαντικό ποσοστό του συνολικού κόστους).

Επίσης μπορώ να αντιληφθώ αυτό που λέει ο cruiser σχετικά με τις τάξεις μεγέθους των κατασκευαστών. Ένας μικρός κατασκευαστής, που μπορεί να έχει ακόμα και καθημερινή και άμεση επαφή με τα συνεργεία του, έχει πολύ καλύτερο έλεγχο στο τι γίνεται και τι του χρεώνουν τα συνεργεία. Από την άλλη, ένας μεγάλος κατασκευαστής, που επαφίεται στους άμεσους συνεργάτες του για εποπτικούς σκοπούς και μπορεί καν να μην δει από κοντά μια από τις οικοδομές του, είναι εξαιρετικά εύκολο να του ξεφύγουν πολλά και διάφορα στη φάση της κατασκευής -και της κοστολόγησης. Τα έχω δει και τα δύο άκρα, και έχω ζήσει στιγμές απείρου κάλλους να μην ξέρει ο εργολάβος/κατασκευαστής τι και γιατί κοστολογεί και χρεώνει στον τελικό του πελάτη

Όσο για τα ποσοστά κέρδους, προφανώς και κάποιος που επιζητεί και επενδύει σε μια High risk, να περιμένει και High returns. Τα οποία είναι και συνάρτηση του αρχικού κόστους, του μεγέθους της επένδυσης, των διαφόρων δεικτών (ROIs, IRRs, NPVs κλπ), και γι'αυτό ίσως κάνει εντύπωση το ποσοστό κέρδους από τέτοιες επενδυτικές κινήσεις. Και ας μην αναφέρουμε καν την περίπτωση να στραβώσει τόσο πολύ το πράγμα που να βρεθείς και υπόδικος/κατάδικος απλά και μόνο αν αστοχήσεις στις προβλέψεις σου περί απόδοσης της επένδυσής σου...

- 26 Μαρ 2015, 15:41 #93432 Γιά να πει και ο Λουμίδης την άποψη του και θα μιλήσω ΜΟΝΟ γιά διαμερίσματα στα Βόρεια και Βόρειο Ανατολικά προάστεια , δηλαδή Αγία Παρασκευή , Χολαργός , Παπάγου , Μαρούσι , Νέο Ψυχικό και Χαλάνδρι και γιά τις καλές περιοχές αυτών , όχι εκεί που έχει μεζονέτες και είναι νέες περιοχές , όπως Πάτημα κλπ , το κόστος ΧΩΡΙΣ ΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ πέρναγε την εποχή πριν το 2008 χαλαρά τα 1000 € . Ο βασικός λόγος ήταν τα μεγάλα οικόπεδα , που σήμαιναν μεγάλο περιβάλλοντα χώρο γιά να τον φτιάξεις , μαντρώσεις , διαμορφώσεις , φυτέψεις και αντίστοιχα μεγάλο υπόγειο γιά να φτιάξεις αποθήκες και θέσεις στάθμευσης και βέβαια πιλοτή .
Οι υπόγειες θέσεις στάθμευσης , δεν έχουν συγκεκριμένο καθεστώς . Στις περιοχές με μεγάλο πρόβλημα στάθμευσης , πωλούνται ξεχωριστά και ακριβά . Στις περιοχές που λέω που δεν υπάρχει θέμα στάθμευσης , ενσωματώνονται στην τελική τιμή όπως οι αποθήκες , ενώ αν φτιάξεις πολλές σου μένουν απούλητες , αφού κανείς δεν δίνει 10-15000 € , όταν δεν έχει πρόβλημα παρκαρίσματος , γιά το δεύτερο η το τρίτο αμάξι του . Εννοείται ότι διαμέρισμα χωρίς θέση στάθμευσης και αποθήκη , απλά δεν πρόκειται να πουληθεί .

Σε μιά τυπική πολυκατοικία λοιπόν 8 διαμερισμάτων , των 840 τμ συνολικής κατοικήσιμης δόμησης , θα βάλεις 5 αμάξια στην πιλοτή και άλλα 4 στο υπόγειο . Το εμβαδόν ορόφου είναι μαζί με την σκάλα 220 τμ και μαζί με τους εξώστες φτάνεις στα 280 τμ .

Το υπόγειο των 220 τμ , θέλει 8 αποθήκες , μαζί με διαδρόμους περί τα 90 τμ , κλιμακοστάσιο , λςβητοστάσιο , δεξαμενή , μηχανοστάσιο ανελκυστήρα περί τα 50 τμ και μένουν περί τα 80 τμ γιά το υπόγειο πάρκινγκ .
Αν ήθελες περισσότερα υπόγεια πάρκινγκ , πρέπει να βγείς εκτός περιγράμματος που έχει μεγάλο κόστος γιά λόγους που θέλουν ανάλυση . Τα πάρκινγκ πιλοτής στα ΒΠ γιά διαμερίσματα μεγαλύτερα των 80-100 τμ και ορόφων ψηλότερα του 2ου , δεν είναι αποδεκτά . Αλλά εδώ δεν θα το δυσκολέψουμε .

Εχουμε λοιπόν 220 τμ υπόγειο , 220 τμ πιλοτή και 80 τμ κλιμακοστάσια ορόφων , σύνολο 520 τμ και κόστους περί τις 220,000 που πρέπει να ενσωματωθούν στο κόστος των διαμερισμάτων που είναι συνολικά 840 . :Ακόμα γιά να χτίσουμε τόσα μέτρα σημαίνει ότι έχουμε οικόπεδο ενός στρέμματος , που έχει ακάλυπτο χώρο γιά διαμόρφωση 780 τμ , μάντρες μήκους 130 τρεχόντων μέτρων , ράμπες , εισόδους , φωτισμούς . φύτευση κλπ .

Αυτά όλα ΔΕΝ πωλούνται και ενσωματώνονται στο κόστος .
Το κόστος του ενός στρέμματος οικοπέδου , αν δεν

το αγόρασε ο κατασκευαστής, του το άφησε κληρονομιά η μάνα του ή το κέρδισε στο καζίνο

, όπως λέει και ο συμπαθής Δημήτρης Π , που ότι του αφήσει η μάνα του , η το αγοράσει , η το κερδίσει στο καζίνο , πρέπει ΑΜΕΣΑ να το εκχωρήσει σε όλους μας
ήταν γύρω στα 1500-2000 €/τμ εκείνες τις εποχές .
Δηλαδή πριν αρχίσεις να χτίζεις τα σπίτια έχεις 1500 τουλάχιστον γιά το οικόπεδο και άλλα 350 €/τμ , υπόγεια , πιλοτή , ακάλυπτος και περιβάλλον χώρος , σύνολο 1850 €/τμ , πριν αρχίσει το χτίσιμο των σπιτιών .

Θα ακολουθήσει και άλλη ανάρτηση του Λουμίδη αργότερα , γιά την ανωδομή .

- 26 Μαρ 2015, 16:22 #93459

Δημήτρη δεν το έπιασα το τελευταίο

Τον υποψήφιο αγοραστή δεν νομίζω να τον νοιάζει αν το οικόπεδο το αγόρασε ο κατασκευαστής, του το άφησε κληρονομιά η μάνα του ή το κέρδισε στο καζίνο, πόσο μάλλον να αντικατοπτρίζεται στην τιμή αγοράς

αυτο και εγω δεν το καταλαβα. Γιατι δεν πρεπει να περιλαμβανεται και να αφορα και να ενδιαφερει τον αγοραστη? Αφου ειναι αυτονοητα κατι που ΠΡΕΠΕΙ να πληρωθει ΩΣΤΕ να δημιουργηθει το ακινητο πανω του, πως το βγαζεις στην απ'εξω?

- 26 Μαρ 2015, 17:06 #93479 @ criuser
Στα κόστη/τμ στο πόστ που παρέθεσα, έχουν άνετα υπολογισθεί όλα αυτά.
Και βέβαια, ανάλογα το μέγεθος της πολυκατοικίας σε τμ κατοικήσιμα, προσθέτουν το απαιτούμενο κόστος των κοινοχρήστων, πιλοτής, ακόμα και υπογείων .
Διότι πχ: τα μπετά για 100άρι διαμέρισμα που-αν γινόταν να στηρίζεται στον "αέρα"- ποτέ δεν θα είχαν 300€/τμ που ανέφερα και "χρέωσα", αλλά <250€/τμ και τα υπόλοιπα 50€/τμ τα αντίστοιχα μπετά κλπ. των κοινοχρήστων πιλοτής-αποθηκών κλπ, που αναλογούν στα χιλιοστά του διαμερίσματος επί της οικοδομής.
Και πχ: τα ανίστοιχα ηλεκτρολογικά του 100αριού διαμερίσματος δεν υπερβαίνουν τα 5.500€ (55€/τμ), αλλά τα "ΧΡΈΩΣΑ" 70€/τμ, για να καλύψω και τις ηλ. ανάγκες των κοινοχρήστων χώρων που αναλογούν στα χιλιοστά του διαμερίσματος επί της οικοδομής. Γιατί 1.500€ "περίσσευμα" απο το διαμέρισμα , με 8-10 στην οικοδομή, κάνουν 12-15.000€ πρόσθετα ηλεκτρολογικά. Δεν τα λές και λίγα!
Αν λοιπόν αντιπαραθέσεις τα δικά σου κόστη στα δικά μου γραμμή πρός γραμμή, ίσως προκύψει μιά καλύτερη συζήτηση, αν ενδεχομένως "ξέχασα" κάτι.
Αλλιώς, γενικολογίες για να μπερδέψουμε τους αδαής, δεν οφελούν.

Αλλά, ... δε βαριέσαι, όλο και κάτι θα μαθαίνουμε και κάτι θα σχολιάζουμε εκατέρωθεν, ενώ οι "αναγνώστες", όλο και κάτι θα συμπεραίνουν και θα οφελούνται απο τη συζήτηση αγοραστών-πωλητών.

- 27 Μαρ 2015, 01:17 #93707 Στις περιοχές που ανέφερα πριν , σε μεγάλα οικόπεδα με πολυκατοικίες πανταχόθεν ελεύθερες και αντιπαροχές πάνω από 50 % , έκανα ένα έλεγχο σε πραγματικό έργο που ξεκίνησε χοντρικά πριν 9 χρόνια και τελείωσε πριν 7 .

Το συνολικό κόστος ανά τμ , χωρίς το οικόπεδο και με αναλογία κοινοχρήστων , χωρίς φόρους και χρηματοοικονομικό κόστος , ξεπέρασε τα 1200 €/τμ . Προφανώς στις περιοχές αυτές , αν δεν είχες ανάλογη συγγραφή , δεν τολμούσες ούτε να περάσεις την πόρτα του οικοπεδούχου , μιά και ο ανταγωνισμός ήταν μεγάλος , είτε από άλλους καλούς κατασκευαστές που είχαν έργο να δείξουν και έδιναν ανάλογη ποιότητα , είτε από σαβουροκατασκευαστές που προσπαθούσαν να ξεφύγουν από τις γειτονικές φτηνοπεριοχές που έχτιζαν και έδιναν αντιπαροχές του τύπου : "Ο.τι σου δίνουνε και 2 % παραπάνω" .
Κάνοντας έναν ανάλογο λοιπόν υπολογισμό ανά τμ διαμερίσματος , είχαμε τα εξής κόστη .
Το κόστος λοιπόν σε εκσκαφές , άδειες , μπετόν , πλησίασε τα 400 €/τμ διαμερίσματος . Εδώ να πω ότι είχαμε μαλακά χώματα και έτσι η εκσκαφή των 2000 κμ δεν χρειάστηκε σφυρί (400 € ημερησίως) , κάτι που μπορεί να εκτοξεύσει το κόστος , ενώ το γεγονός ότι το οικόπεδο ήταν μεγάλο και δεν ακουμπούσε σε γειτονικό κτίριο η εκσκαφή , δεν χρειάστηκε τα λεγόμενα ντουλάπια , η υποστήριξη , που επίσης μπορεί να εκτοξεύσει το κόστος . Ακόμα χειρότερα αν έχουμε και αρχαιολογία να καθυστερεί τις εκσκαφές με συνεχή σταματήματα των μηχανημάτων .

Το κόστος χτισιμάτων , σοβατισμάτων , βαφών , τζακιών και γυψίνων έφτασε τα 250 €/τμ
Ηλεκτρολογικά , χωρίς φωτιστικά , υδραυλικά με συλλέκτες , θέρμανση έφτασε τα 170 €/τμ
Δάπεδα (πλακάκια , μάρμαρα , πατώματα) , αλουμίνια ψυχρά με διπλά τζάμια και πατζούρια αλουμινίου βαρέως τύπου και σίτες , είδη υγιεινής , έπιπλα μπάνιου , πόρτες εσωτερικές λουστραριστές από μαραγκό (350 € η μία ) , ντουλάπες και έπιπλα κουζίνας από βακελίτη μέχρι ημιμασίφ λουστραριστό , ανάλογα με το διαμέρισμα , μήκους κάθε μίας 8 μ. κάτω και 7 μ, πάνω , το σύνολο 350 €/τμ
Οι θωρακισμένες από Ελληνική εταιρεία , την πρώτη σε ποιότητα , αλλά όχι σε διαφήμιση , με την οποία συνεργάζομαι από το 1987 και δεν έχω κανένα παράπονο , από σχεδόν 200 πόρτες που έχω βάλει όλα αυτά τα χρόνια . Η συγκεκριμένη εταιρεία ξεκίνησε με ένα μοντέλο πολύ υψηλής ποιότητας , το οποίο παραμένει ακόμα το κορυφαίο της και μετά έβγαλε ένα δεύτερο που το βάζω εγώ και ένα τρίτο που είναι πιό απλό . Επειδή γεμίσαμε σαβούρα από τις ιταλικές εισαγωγές και διάφορους δίαττοντες αστέρες δικούς μας , έβαλε και μιά 4η ποιότητα , πολύ φτηνή ακριβώς γιά να ανταγωνιστεί τις σαβούρες των 400 € που κυκλοφορούν . Γενικά στον χώρο κυκλοφορεί ότι θέλει ο καθένας , χωρίς να υπάρχουν προδιαγραφές και ανάλογα με την διαφήμιση και την καπατσοσύνη του καθενός πωλητή , πουλάνε φύκια γιά μεταξωτές κορδέλλες ,με εικονικές τιμές και εικονικές εκπτώσεις .

Τα υπόλοιπα είναι περί τα 150 €/τμ .

Σε νεώτερο έργο που ξεκίνησε την εποχή της κρίσης και δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη , σε πολύ φτηνότερη περιοχή , ανατολικά του κέντρου της Αθήνας , μεγέθους μικρότερου και με οροφοδιαμερίσματα , αντί γιά δύο ανά όροφο που είχε η προηγούμενη , το οποίο είναι σε επαφή στην μία πλευρά με όμορο , πράγμα που δυσκόλεψε την εκσκαφή και είχε υποστήριξη , ενώ χρησιμοποιήθηκε και σφυρί , είχαμε καλή τιμή στον σίδερο και στην εργασία στα μπετά , αλλά το σύνολο δεν άλλαξε από την προηγούμενη δουλειά .

Λίγο χαμηλότερο είναι το κόστος , τούβλα , σοβάδες , βάψιμο , τζάκια και γύψινα , ενώ ηλ/κα , υδραυλικά και θέρμανση δεν έχουν ολοκληρωθεί .

Γενικά το κόστος επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες μιά και πολλά υλικά είναι χρηματιστηριακά .

- 27 Μαρ 2015, 08:44 #93728 Μιλάμε για 2οροφο κτίριο με υπόγειο και δώμα. ΟΙ ορόφοι είναι 184 τμ έκαστος. Παρακάτω είναι μέρος της αυτοψίας.
Το διαμέρισμα παρουσιάζει εσωτερικά πολύ σοβαρές βλάβες όσον αφορά τα τα δομικά στοιχεία που το απαρτίζουν. Τα επιχρίσματα των ορόφων στο μεγαλύτερο ποσοστό τους έχουν καταρεύσει και όπου υφίστανται είναι μερικώς αποκολλημένα και ετοιμόρροπα. Υπάρχει πολύ σοβαρό πρόβλημα στατικής επάρκειας των ορόφων καθώς έχουν διαβρωθεί οι οπλισμοί των πλακών οροφής και δεν συνεισφέρουν στην στατική επάρκεια των οπλισμένων πλακών, Δάπεδα και κουφώματα εσωτερικά και εξωτερικά παρουσιάζουν σημαντικές φθορές ενώ λουτρό και κουζίνα είναι απολύτως άχρηστα. ΤΑ δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης και ηλεκτρικών είναι άχρηστα λόγω παλαιότητας. Πολύ σημαντικό πρόβλημα παρουσιάζουν οι εξώστες. ΤΑ φέροντα στοιχεία των προβόλων έχουν διαβρωθεί σε βαθμό απολύτως επικίνδυνο και είναι απαραίτητη η υποστήλωση ή η κατεδάφιση τους. Επίσης το διαμέρισμα εξωτερικά σε ότι αφορά τις τοιχοποιίες παρουσιάζει μεγάλες αποκολλήσεις των επιχρισμάτων του. Το δώμα δεν έχει καμία προστασία από τα όμβρια με αποτέλεσμα τη συνεχή εισροή από την οροφή νερού. Η κορνίζα του κτιρίου έχει στοιχεία ετοιμόρροπα που πρέπει να απομακρυνθεί προτού πέσει μόνο του.
Η οικονομική έκθεση αναφέρει ποσό 300€/τμ ΜΟΝΟ για επισκευή του εσωτερικού και ΜΟΝΟ για τον ένα όροφο. Δεδομένης της παροχής ελαχίστων στοιχείων είναι το ποσό των 300€/τμ ρεαλιστικό για να έχουμε μια ανεκτή κατάσταση;

- 27 Μαρ 2015, 09:31 #93733 Βασίλη, αυτό ακούγεται ότι θα πέσει σε 5-10 χρόνια.
Είναι κατασκευή πρίν το 1960 και εγκαταλειμμένο?
Χοντρικά απο μένα :
Αν αναφέρει κόστος εσωτερικών επισκευών (αποκατάσταση σαθρών εσω τοίχων-ηλεκτρο-υδραυλικά/θέρμανση-πλακάκια-μπανια-πορτοπαράθυρα-βάψιμο) είναι λογική τιμή τα 300€/τμ του διαμερίσματος, υπολόγισε όμως να πιάσεις τα 350€/τμ .
Αλλά πχ: το μπαλκόνι που είναι έτοιμο να καταρρεύσει, μόνο του μπορεί να σου στοιχίσει έξτρα και 300€/τμ (για το εμβαδόν του) με τα χ-ψ κάγκελα.
Αν ενδιαφέρεσαι για συνολική αποκατάσταση του κτιρίου και όπως το φαντάστηκα απο την περιγραφή σου, θα ξεπεράσει τα 400€/τμ κάθε ορόφου, μέσα-έξω και με φτηνά σχετικά υλικά.
Και αν οι "στατικές" φθορές είναι εκτεταμμένες, υπολόγισε στα σίγουρα +50€/τμ ορόφου, για ενισχύσεις-σοφαντίσματα έξωτερικά κλπ,
Αν και γι αυτά συγκεκριμένα πρέπει να σου δοθεί ΞΕΧΩΡΙΣΤΗ κοστολόγηση-προσφορά , απο αυτοψία μηχανικού και μόνο για τις στατικές επισκευές, ώστε να δείς που θα φτάσεις οικονομικά .
Διαχώρισε δηλαδή το κόστος των επισκευών/αποκατάστασης στα μέν (έσω: σοφ-βάψ- δάπεδα κλπ) απο τα στατικά (έσω-έξω: μπαλκόνια-οροφές διαμερισμάτων-σοφάδες έξω-ταράτσα/δώμα μόνωση κλπ), αλλιώς στην περίπτωσή σου, ... κάηκες!
Δεν θα βγάλεις άκρη γιά το τελικό κόστος και να αποφασίσεις αν και τι αξίζει, τι θα πράξεις, ακόμα και για το ... απο πού θα ξεκινήσεις.

- 27 Μαρ 2015, 10:10 #93736 Εγώ προσωπικά , όσο και αν είναι βαρύ αυτό που λέω , ΔΕΝ θα ξεκίναγα να το φτιάξω . Ολα τα πράγματα έχουν μιά διάρκεια ζωής . Αν θέλουμε να παρατείνουμε την ζωή κάποιου κτιρίου , λόγω σπουδαιότητας η γιά συναισθηματικούς λόγους , τότε τα συντηρούμε διαρκώς και δεν τα αφήνουμε να φτάσουν σε τέτοιο επίπεδο .

Το κόστος όταν έχεις και στατικά θέματα , είναι απλά ΑΓΝΩΣΤΟ . Γιατί τα υλικά επισκευών είναι πανάκριβα και πρέπει πρώτα να ανοίξεις και μετά να δεις .

Εδώ έχουμε και κάτι που είναι σημαντικό να το πούμε . Εχοντας εμπειρία από παλιά σπίτια προπολεμικά , που είτε έχουν πλάκες από μπετόν , είτε το δάπεδο είναι συνδυασμός σιδηροδοκών και ξύλινων δοκαριών με καρφωτό πάτωμα από πάνω , αυτά επειδή τα περισσότερα είναι καλοχτισμένα και η στέγη μαζί με την πέτρα και οι τοίχοι των 60-70 πόντων πάχους , προστατεύουν από την υγρασία και μιλάμε πάντα γιά ισόγεια η διόροφα σπίτια , η συντήρηση τους είναι πιό εύκολη .

Σπίτια μεταπολεμικά που έχουν οργανισμό από σκυρόδεμα που δεν έχει συντηρηθεί ποτέ , το κόστος είναι τεράστιο . Γιατί μπορεί πανεύκολα η οξείδωση της πλάκας να έχει περάσει στον οπλισμό δοκαριών και υποστηλωμάτων , που έτσι και αλλιώς ήταν ελάχιστος βάσει των κανονισμών της εποχής με 4 σίδερα μέσα . Το να κάνεις ακτινογραφίες γιά να δεις την κατάσταση τους , έχει μεγάλο κόστος , το να τις ανοίξεις επίσης .

Θεωρώ ότι θα μπλέξεις . Αν δεν σε δεσμεύει συναισθηματικά , αν έχεις τα λεφτά να ξαναφτιάξεις κάτι καινούργιο έστω και μικρότερο τώρα , με δυνατότητα να το ολοκληρώσεις στο μέλλον , είναι καλύτερη λύση .
Τα χρήματα που θα δώσεις γιά να το φτιάξεις το παλιό , ίσως να μην σε φτάσουν να τελειώσεις και να έχεις ξοδέψει τα λεφτά γιά ένα μισοτελειωμένο παλιό σπίτι .

Ακόμα έχε υπ΄ όψη σου ότι ΔΕΝ ασχολούνται όλοι οι πολιτικοί μηχανικοί και κανένας βέβαια άλλης ειδικότητας μηχανικός με επισκευές στο σκυρόδεμα . Θα μιλήσεις με μηχανικό που είτε ασχολείται ο ίδιος , είτε έχει συνεργάτη που ασχολείται και θα σου δώσουν συγκεκριμένες και κοστολογημένες λύσεις , ενώ βέβαια θα βγάλεις και την σχετική άδεια δόμησης και θα έχεις και τους αναγκαίους ελέγχους από τους ελεγκτές , η οποία θα εφαρμοστεί ΕΠ΄ ΑΚΡΙΒΩΣ , ΧΩΡΙΣ ΚΑΜΜΙΑ ΠΑΡΕΚΚΛΙΣΗ , γιατί έτσι δουλεύει πλέον το σύστημα γιά σοβαρά έργα , που πειράζουν και τον φέροντα οργανισμό .

Δεν μιλάω γιά τοπικές επεμβάσεις που φάνηκε ένα σίδερο σε ένα δοκάρι η μιά πλάκα σε μιά εσωτερική ανακαίνιση , αλλά γιά μεγάλες βλάβες όπως αυτές που έχεις .

Δεν ξέρω αν αξίζει και η διαρρύθμιση του κτιρίου γιά να κρατηθεί .

Γενικά θέλεις σοβαρό έλεγχο και να πάρεις την σωστή απόφαση .

- 27 Μαρ 2015, 10:18 #93737 Δημήτρη και cruiser ευχαριστώ.

Είναι του 1937 κατασκευής, ακατάλληλο για κατοίκηση και κατά τα 2/3 ανήκει στην υπηρεσία. ΟΙ γνωστές υποθέσεις κατοικιών που περιέχονται στο δημόσιο εν είδη κληροδοτήματος. Στα 73.000€ που αναφέρεται για τον ένα όροφο προστίθενται και άλλα 55.000€ για την όψη και το δώμα. Το θέμα είναι ότι είναι σε σχετικά καλή περιοχή των Αθηνών κι οι απόψεις διίστανται μεταξύ κατεδάφισης ή ανακαίνισης (όταν βρεθούν τα λεφτά)και κατόπιν πώλησης.

- 27 Μαρ 2015, 10:50 #93743 Οταν λες ότι κατά τα 2/3 ανήκει στην υπηρεσία , τι εννοείς ?
Εσύ έχεις το 1/3 η είσαι η υπηρεσία ?
Πρέπει να δεις αν είναι η μπορεί να το βγάλουν διατηρητέο όταν θα πάς να ζητήσεις επισκευή η κατεδάφιση , γιατί τότε αλλάζουν όλα .

- 27 Μαρ 2015, 11:02 #93747

Είναι του 1937 κατασκευής, ακατάλληλο για κατοίκηση και κατά τα 2/3 ανήκει στην υπηρεσία. ....

Μετά απο αυτές τις διευκρινήσεις, συμφωνώ απόλυτα με τον criuser.

Μονοκατοικία κατασκευής 1960 , πάντα συντηρημένη και μετά απο 2 ανακαινίσεις σημαντικότατες, εκ των οποίων η τελευταία ολοκληρωτική (σχεδόν απο τα τούβλα), έχω πλήρη συναίσθηση πλέον πως, σε 40 χρόνια max θα πρέπει να γκρεμιστεί, με δεδομένη την ανάγκη να παρεμβληθούν σε όλα αυτά τα επόμενα χρόνια 1-2 συντηρήσεις, έστω και ελαφρές-μικρού κόστους.
Δεν είναι τυχαίο που έχει γεμισει ο τόπος "διαλυμένες" πολυκατοικίες-ακίνητα, λόγω ελλιπέστατης-ανύπαρκτης συντήρησης.
Υπάρχει σημαντικό κόστος για να κρατάς το ακίνητο σε τουλάχιστον καλή κατάσταση, αλλά ... λεφτά δεν υπάρχουν !
Το "λίφτινγκ" στις κατοικίες, όπως και στις ..."γριές" , έχει και ένα όριο !

- 27 Μαρ 2015, 11:16 #93752

Μιλάμε για 2οροφο κτίριο με υπόγειο και δώμα. ΟΙ ορόφοι είναι 184 τμ έκαστος. Παρακάτω είναι μέρος της αυτοψίας.
Το διαμέρισμα παρουσιάζει εσωτερικά πολύ σοβαρές βλάβες όσον αφορά τα τα δομικά στοιχεία που το απαρτίζουν. Τα επιχρίσματα των ορόφων στο μεγαλύτερο ποσοστό τους έχουν καταρεύσει και όπου υφίστανται είναι μερικώς αποκολλημένα και ετοιμόρροπα. Υπάρχει πολύ σοβαρό πρόβλημα στατικής επάρκειας των ορόφων καθώς έχουν διαβρωθεί οι οπλισμοί των πλακών οροφής και δεν συνεισφέρουν στην στατική επάρκεια των οπλισμένων πλακών, Δάπεδα και κουφώματα εσωτερικά και εξωτερικά παρουσιάζουν σημαντικές φθορές ενώ λουτρό και κουζίνα είναι απολύτως άχρηστα. ΤΑ δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης και ηλεκτρικών είναι άχρηστα λόγω παλαιότητας. Πολύ σημαντικό πρόβλημα παρουσιάζουν οι εξώστες. ΤΑ φέροντα στοιχεία των προβόλων έχουν διαβρωθεί σε βαθμό απολύτως επικίνδυνο και είναι απαραίτητη η υποστήλωση ή η κατεδάφιση τους. Επίσης το διαμέρισμα εξωτερικά σε ότι αφορά τις τοιχοποιίες παρουσιάζει μεγάλες αποκολλήσεις των επιχρισμάτων του. Το δώμα δεν έχει καμία προστασία από τα όμβρια με αποτέλεσμα τη συνεχή εισροή από την οροφή νερού. Η κορνίζα του κτιρίου έχει στοιχεία ετοιμόρροπα που πρέπει να απομακρυνθεί προτού πέσει μόνο του.
Η οικονομική έκθεση αναφέρει ποσό 300€/τμ ΜΟΝΟ για επισκευή του εσωτερικού και ΜΟΝΟ για τον ένα όροφο. Δεδομένης της παροχής ελαχίστων στοιχείων είναι το ποσό των 300€/τμ ρεαλιστικό για να έχουμε μια ανεκτή κατάσταση;

Αν και εφόσον υπάρχει ΑΠΟΛΥΤΗ ανάγκη να συντηρηθεί/κρατηθεί "ζωντανό" και όρθιο, το ΠΡΩΤΟ που πρέπει να κάνεις είναι έλεγχο στατικότητας. Από ότι λες καταλαβαίνω ότι είναι πρακτικά ετοιμόρροπο, άρα (α) γιατί θες να το κρατήσεις όρθιο, και (β) μόνο και μόνο οι ενέσεις, τα υποστυλώματα και οι μανδύες μπορεί να σου στοιχίσουν τα διπλά από όσα λες. Μετά θα κοιτάξεις όλα τα υπόλοιπα, τα οποία εγώ θα χαρακτηρίσω "διακοσμητικά" σε σχέση με την στατικότητα του κτιρίου....