- 23 Δεκ 2015, 15:41
#199094
To σκηνικό με τις αντικειμενικές αξίες είναι άλλο ένα παραμυθάκι από τους άσχετους του υπουργείου .
Οι αντικειμενικές τιμές ΔΕΝ πρέπει γενικά να μειωθούν .
Πρέπει να υπάρξουν μειώσεις στις πολύ ακριβές , στους συντελεστές εμπορικότητας , ιδιαίτερα στις συνοικίες που πλέον δεν υπάρχουν αγορές , να αυξηθούν λίγο στις πολύ χαμηλές και κυρίως να ΑΥΞΗΘΟΥΝ ΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΠΑΛΑΙΟΤΗΤΑΣ που έχουν μείνει στα 25 χρόνια , με αποτέλεσμα ένα σπίτι του 1991 να έχει την ίδια αντικειμενική αξία με ένα σπίτι του 70 , του 50 η του 30 .
Αυτά έχουν δημιουργήσει το πρόβλημα . Επίσης να μειωθούν οι αξίες που υπάρχουν στις υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου , που έχουν θέμα ασφάλειας .
Εκεί έχουμε περιπτώσεις που με ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ 1800 €/τμ , ένα σπίτι του 1990 έχει 1080 €/τμ , αλλά το ίδιο έχει και ένα σπίτι του 1955 , αν μάλιστα είναι και σε όροφο ψηλό , σύνηθες εκεί και γωνιακό , μπορεί να φτάσει τα 1500 €/τμ . Προφανώς το σπίτι του 1955 πουλιέται στο 1/3 αυτής της τιμής αν δεν έχει ανακαινιστεί η στο ήμισυ αν είναι ανακαινισμένο . Αυτό είναι το πρόβλημα , αλλά που να το καταλάβουν οι άεργοι της πολιτικής και του υπουργείου .
Τα ακίνητα που γράφεις ως "καινούργια" , είναι πράγματι καινούργια , εφ' όσον δεν χτίζονται νεώτερα . Οι τιμές τους λοιπόν , εξαρτώνται λοιπόν ΜΟΝΟ από την ανάγκη του πωλητή να πουλήσει . Αν δεν υπάρχει ΜΕΓΑΛΟ ζόρι η τιμή δεν πέφτει και αυτό για δύο λόγους .
Ο πρώτος είναι ότι δεν υπάρχει ασφαλής επένδυση για μετρητά σήμερα . Αρα πρέπει και αυτός να αγοράσει κάτι . Αυτό που θα θέλει δεν θα μπορεί αν δεν πάρει την τιμή που θέλει . Αλυσίδα .
Ο δεύτερος λόγος είναι η λεγόμενη τιμή αντικατάστασης . Τι σημαίνει αυτό ? Μπορεί με τα λεφτά που θα πουλήσει να αγοράσει κάποιο παρόμοιο , η να χτίσει κάτι άλλο ?
Εδώ έχουμε το μεγάλο θέμα που έχω ξαναπεί .
Το μόνο που έχει μειωθεί από το 2008 , είναι το ένσημο του ΙΚΑ . Υπάρχει και κάποια μικρή μείωση στο εργατικό , αλλά δύσκολα μπορεί να το επωφεληθεί ο ιδιοκτήτης γιατί έχουμε το εξής πρόβλημα .
Χιλιάδες οικοδόμων ξένων και Ελλήνων , έχουν φύγει από την χώρα . Χιλιάδες Ελλήνων συμπλήρωσαν αυτή την 8ετία τα 58 η τα 60 χρόνια και βγήκαν στην σύνταξη . Οι λίγοι που έχουν μείνει ασχολούνται με ανακαινίσεις και μαγαζιά που φτιάχνονται συνεχώς . Ετσι υπάρχει μεν μια μικρή προσφορά τώρα που η ζήτηση είναι μηδενική , αλλά αν υπάρξει μικρή ζήτηση , η προσφορά δεν φτάνει .
Πάμε τώρα στους προμηθευτές . Εκεί έχουμε άλλη ιστορία . Οι μικροί έκλεισαν και οι μεγάλοι έκαναν καρτέλ , με αποτέλεσμα οι τιμές να είναι ίδιες η και ακριβότερες από το 2008 .
Εχουμε και ένα τρίτο θέμα .
Από το 2010 ισχύει ο ΚΕΝΑΚ , που υπολογίζει τις μονώσεις που πρέπει να έχει ένα κτίριο . Από το 2012 ισχύει ο νέος οικοδομικός κανονισμός που προβλέπει ότι πλέον ΚΑΘΕ οικοδομή θα έχει από 1 για τις μικρές προσθήκες , μέχρι 4-5 ελέγχους για τα νέα κτίρια , από ΙΔΙΩΤΕΣ ορκωτούς μηχανικούς , οι οποίοι ΕΙΝΑΙ ΑΠΟΛΥΤΑ ΑΥΣΤΗΡΟΙ στην υλοποίηση των μελετών και καλά κάνουν . Ετσι κάθε καινούργιο κτίριο πρέπει να έχει ΣΟΒΑΡΗ ΚΑΙ ΟΛΟΚΛΗΡΩΜΕΝΗ , άρα και ΚΑΛΟΠΛΗΡΩΜΕΝΗ μελέτη , γιατί κάθε αλλαγή που θέλει κάποιος να κάνει , είτε στους τοίχους , είτε στα κουφώματα , είτε στα υδραυλικά , ηλεκτρικά , θέρμανση , προϋποθέτει ΝΕΕΣ ΜΕΛΕΤΕΣ και αλλαγή της άδειας , ΠΡΙΝ τα φτιάξεις , η τουλάχιστον πριν είσαι σε στάδιο που πρέπει να έρθει ο ελεγκτής .
Ο συνδυασμός των δύο παραπάνω , θεωρώ ότι έχει πάει το κόστος ανά τμ , ΧΩΡΙΣ ΤΟ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΚΑΙ ΧΩΡΙΣ ΤΑ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΑ , ΥΠΟΓΕΙΑ , ΓΚΑΡΑΖ κλπ , κοντά στα 1500 €/τμ , έναντι 1000 €/τμ που ήταν παλιά .
Τα οικόπεδα όμως έχουν πέσει . Εκεί που κόστιζε 1000 € το δομήσιμο τμ , τώρα έχει κατέβει στα 500 η και στα 300 , ενώ εκεί που έκανε 2000 έχει κατέβει στα 1000 και στα 800 .
Στην πράξη ενώ το σύνολο πρέπει να είναι περί το 10 % χαμηλότερο από παλιά , έχουμε και ένα τελευταίο παράγοντα .
Τον μηδενισμό της πίστωσης , ενώ παλιά αυτή ήταν από 3-8 μήνες ανάλογα με το υλικό και το προφίλ κάθε πελάτη .
Ετσι στην πράξη το κόστος ανέγερσης είναι παρόμοιο με το 2008 , αλλά οι τιμές πώλησης 20-40 % χαμηλότερες .
Αρα πωλητές και αγοραστές ΔΕΝ πρόκειται να συναντηθούν .
Ακόμη κάτι τελευταίο .
Σπίτια ηλικίας κάτω των 10 ετών πουλιούνται ελάχιστα .
Κάθε σπίτι έχει τουλάχιστον 10-15 αγγελίες από τους μεσίτες , οπότε ότι νούμερο γράφει η ΧΕ , διαιρέστε το τουλάχιστον με το 10
. Εδω και μερικες μερες ομως το κανει καθε 10 λεπτα 
