- 03 Μάιος 2015, 23:18 #107312 Είπα ότι προσπαθώ να είμαι αντικειμενικός και γιά αυτό μου αρέσει να μιλάω γιά μεγάλες χρονικές περιόδους 10-20 ετών γιατί αλλιώς δεν τα λογαριάζουμε καλά .

Γιά τα τμ , να ξαναπώ ότι ο κάθε άνθρωπος στην ζωή του δεν έχει ίδιες ανάγκες .

Ετσι ένα νέο ζευγάρι αντί να ρίχνει τα λεφτά του στο πηγάδι που λέγεται νοίκι , αν έχει σταθερές δουλειές χωρίς μεγάλες αλλαγές , το συμφέρει να επενδύει τα λεφτά του στην κατοικία .
Αλλά όχι με την μία σε μεγάλο σπίτι με 3 υπνοδωμάτια . Ο κόσμος πλέον δεν παντρεύεται εύκολα , αλλά συζεί και κάνει αργότερα παιδιά . Ενα ζευγάρι λοιπόν που συζεί , το βολεύει ένα δυάρι περί τα 55-65 τμ , όπου τα λεφτά τους πιάνουν τόπο και οι ανάγκες τους καλύπτονται . Αν κάνουν ένα παιδί , μέχρι να έρθει και το δεύτερο και να μεγαλώσουν , μιλάμε γιά διάρκεια 10 χρόνων τουλάχιστον , χρόνος που καλύπτεται από ένα τριάρι των 70-85 τμ .

Αρα ένα νέο ζευγάρι , κανονικά δεν πρέπει να επενδύσει σε σπίτι μεγαλύτερο από 85 τμ , αφού θα το βολέψει γιά χρόνια και μετά μπορεί να κάνει το βήμα σε ένα μεγαλύτερο με 3 υπνοδωμάτια , αν το απαιτούν οι ανάγκες .

Μέχρι την δεκαετία του 90 , είχαμε τα τριάρια , 70-85 τμ με δύο υπνοδωμάτια , τα τεσσάρια 90-110 τμ , πάλι με δύο υπνοδωμάτια , αλλά μεγαλύτερους χώρους και τα πεντάρια 120-140 τμ με 3 υπνοδωμάτια . Στα τεσσάρια έμεναν οικογένειες με δύο παιδιά ίδιου φύλου η και διαφορετικού σε μικρές ηλικίες , η με μεγάλες διαφορές .

Από το 90 και μετά τα τεσσάρια καταργήθηκαν και πήγαμε στα 80άρια και στα 110 τμ με 2 και 3 υπνοδωμάτια , αφού πλέον το κάθε παιδί ήθελε και υπολογιστή στο δωμάτιο του κλπ

Από το 2003 και μετά που έγινε εύκολο το χρήμα με τα δάνεια , τότε καταργήθηκαν τα τριάρια , γιατί όλοι ήθελαν 3 υπνοδωμάτια και έτσι πήγαμε στα 95-100 και στα 110-125 τμ , μικρά και μεγάλα πεντάρια , που συνήθως τα δεύτερα είχαν κλειστή κουζίνα και μεγαλύτερους χώρους .

Τώρα ξαναβλέπουμε με την κρίση τα τριάρια .

Γιά το θέμα των περιοχών , θεωρώ ότι υπάρχουν πολλές περιοχές στην Αθήνα που μένεις καλά .
Εχω όμως ξαναπεί και το τονίζω ότι ο συντελεστής δόμησης , μαζί με την τοποθεσία καθορίζουν πολλά πράγματα .

Ας δούμε δύο-τρείς περιοχές κοντά στο κέντρο περί τα 2-3 χλμ , στην ίδια ευρύτερη περιοχή .
Η πρώτη είναι ο Ζωγράφου . Τεράστιος συντελεστής δόμησης 3,60 , στενοί δρόμοι , δύσκολο παρκάρισμα , ανηφόρες , κακή συγκοινωνία .
Η τρίτη είναι ο Υμηττός . Συντελεστής δόμησης 1,40 , δηλαδή στο ίδιο οικόπεδο χτίζει λιγότερο από το μισό του Ζωγράφου .
Πιό άνετο παρκάρισμα , λιγότερες ανηφόρες , αλλά καλύτερη συγκοινωνία και 2-3 σταθμοί μετρό κοντά .

Ενδιάμεσα βρίσκεται η δεύτερη περιοχή ο Βύρωνας . Ενδιάμεσα γεωγραφικά , αλλά και ενδιάμεσα στον συντελεστή δόμησης , αφού έχει από 1,70 μέχρι 3,00 και βέβαια και ανηφόρες , αλλά και ίσια και καλύτερο παρκάρισμα και καλύτερη συγκοινωνία .

Γιά πείτε σε ποιά περιοχή θα προτιμούσατε να ζείτε και τι είναι το ζητούμενο από εσάς στην επιλογή ακινήτου .

- 03 Μάιος 2015, 23:38 #107325

Γιατί να μην μείνω στο Περιστέρι η στο Καματερό , αν δεν είμαι φοιτητής ?

Για Καματερό μόνο η περιοχή Άτταλος είναι πολύ καλή...το υπόλοιπο όχι. Ίσως είναι και η καλύτερη περιοχή στα δυτικά προάστια γενικά!

στο απεναντι βουναλακι που ειμαι εγω (Γεροβουνο)θεωρω οτι ειναι ακομα καλυτερα,με σχεδον ολα νεοκτιστα,χαμηλο οριο υψους(11 μετρα αν θυμαμαι καλα) παντελη ελλειψη απο πολυκατοικιες + θεα πιατο ολο το λεκανοπεδιο απο τη μια μερια,και τον Ατταλο απο την αλλη.

στον Αγιο Σπυρίδωνα εννοείς...πράγματι είναι το καλύτερο κομμάτι του γεροβουνού!
και πάλι όμως είναι χειρότερα από την περιοχή πάνω από την λεωφόρο Παπαγου και μέχρι την προφήτη Ηλία! Μιλάμε για περιοχή με 0,8 συντελεστή σε υψόμετρο γύρω στα 200-250 μέτρα από την Αθήνα! Ειδικά τα πεζοδρομημένα κομμάτια δεν έχουν καμία σχέση με την συνήθη άποψη για τα δυτικά προάστια και θυμίζουν κάτι καλύτερο! Όσον αφορά την θέα:όλη η Αθήνα στο ...πιάτο! Βλέπεις Ακρόπολη, την θάλασσα προς Νέο Φάληρο μεριά μέχρι και το ΟΑΚΑ και τα βόρεια προάστια... Αν μάλιστα ανέβεις ακόμα ψηλότερα τότε ουσιαστικά βλέπεις όλο το λεκανοπέδιο όπως το βλέπεις άλλωστε και από το Απολις. Το θέμα είναι ότι δεν έχει μετρο-ηλεκτρικό κοντά!

- 03 Μάιος 2015, 23:44 #107327

Και για να το κάνω κέρματα... Θα βάλω μια... άσκηση:
Έστω δύο τύποι. Τους δίνουμε από 60Κ στον καθένα ΣΗΜΕΡΑ.
Θα επιλέξει ο καθένας ένα παρόμοιο σπίτι, σε παρόμοια περιοχή, ο ένας νοίκι, ο άλλος θα αγοράσει. Και οι δύο θα πρέπει να δαπανήσουν κάτι παραπάνω προφανώς.
1. Ο ένας επιλέγει να αγοράσει σε μια μικρομεσαία περιοχή, μέτρια δηλαδή, οπότε μιλάμε για 120Κ για σπίτι έως 15ετίας και μέχρι 80τ.μ. Θα χρειαστεί άλλα 60Κ λοιπόν εκτός από αυτά που έχει. Με μέσο επιτόκιο 5% για 25 χρόνια, θα έχει δόση 350€ το μήνα. Το σπίτι θα είναι δικό του σε 25 χρόνια και δεν θα πληρώνει άλλο.
2. Ο άλλος επιλέγει να νοικιάσει στην ίδια περιοχή, οπότε μιλάμε για 350€ το μήνα νοίκι. Τα 60Κ που του δώσαμε τα βάζει στην τράπεζα και τα παίζει μόνον σε προθεσμιακές (δεν μιλώ για επενδύσεις ρίσκου). Με μέσο επιτόκιο 2.5% ετήσιο για 25 χρόνια και χωρίς να πειράξεις το αρχικό κεφάλαιο, έχεις σε τόκους επιπλέον 37500€ (αν τα υπολόγισα σωστά, αν όχι διορθώστε με). Στο σύνολο λοιπόν έχεις κεφάλαιο 100Κ σχεδόν, το οποίο προφανώς θα έχει χάσει κάποια αξία από τον πληθωρισμό.

Έβαλα σταθερά επιτόκια και στους δύο (άρα σταθερή δόση) και σταθερό ενοίκιο (αν και αυτό είναι λάθος το ξέρω) , αλλά αντίστοιχα δεν έχω υπολογίσει φόρο ακινήτων και κόστη ζημιών και αποκατάστασης. Άρα, είμαι νομίζω δίκαιος.

Το αποτέλεσμα λοιπόν είναι πως μετά από 25 χρόνια και οι δύο θα είναι σε αντίστοιχη κατάσταση: ο ένας θα έχει ένα σπίτι 40 ετών και ο άλλος θα έχει ένα κεφάλαιο 100Κ. Ο καθένας ας αποφασίσει τι προτιμάει. Πάντως δεν υπάρχουν μαγικές λύσεις. Εγώ, επιλέγω την ενδιάμεση: κεφάλαιο στην άκρη για να μην ζορίζομαι, ενοικίαση σε καλές περιοχές, κι αν γίνει κάποιο θαύμα και έχω χρήματα, τότε θα σκεφτώ την αγορά. Τώρα, δεν παίζει κάτι τέτοιο.
Με τον δικό μου τρόπο, θα είμαι πάντα σε καλύτερη περιοχή από αυτή που θα ήμουν αν αγόραζα το σπίτι. Αυτό σημαίνει πως δεν θα αφήσω σπίτι στους απογόνους μου, κάτι που δεν το θεωρώ τραγικό, ούτε εγώ βρήκα, δεν έπαθα κάτι.

Η δόση στα εργαλεία της Αλφα βγάζει 325 δόση . Ας βάλουμε λοιπόν άλλα 325 ΕΝΦΙΑ και άλλα 325 επισκευές που είναι πολλά . Εχουμε λοιπόν ένα σταθερό επιτόκιο 325Χ14=4550 ετησίως . Θα δώσω και άλλα 450 ετησίως σαν αέρα και θα πάμε στις 5000 .

Τα 350 ενοίκιο το βλέπω πολύ χλωμό , αλλά εδώ θα έχουμε οπωσδήποτε κάποια μικρή αύξηση ετησίως . Ας δεχθούμε γιά την οικονομία της συζήτησης , ότι το μέσο ενοίκιο ακόμα και σε μιά ιδανική κοινωνία θα αυξάνεται όσο ο επιθυμητός πληθωρισμός , του 2 % . Αρα το μέσο ενοίκιο θα είναι 2Χ50 /2 = 25 % αυξημένο σε σχέση με το σημερινό . Δηλαδή 350 Χ 1,25= 437,5 και το έτος 5250 . Θα δώσω όμως και εδώ αβάντα στον νοικάρη και θα δίνει 5000 , το ίδιο κόστος δηλαδή με τις δόσεις , τους φόρους και τις επισκευές με αυτόν που αγόρασε .

Με 2 % όμως ετήσιο πληθωρισμό , οι 37500 , τόκοι θα είναι μαζί με το κεφάλαιο μεν περίπου 100.000 , αλλά η αποπληθωρισμένη τους αξία δεν θα υπερβαίνει τις 70-75000 .

Τι θα έχουμε λοιπόν στο τέλος ? Ο ένας θα έχει ένα κεφάλαιο ονομαστικής αξίας 100.000 , αλλά αποπληθωρισμένης 75000 και ο αγοραστής θα έχει ένα σπίτι ΑΡΧΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ 120000 και πληθωρισμένης πολύ μεγαλύτερης από τις 100.000 , θα πλησιάζει τις 200.000 γιά ένα σπίτι 15 ετών και λόγω της παλαιότητας θα ξαναπάμε κοντά στις 120000 . Δεν βάζω δε και μέσα και τα κόστη των μετακομίσεων , τουλάχιστον 2-3 στον χρόνο των 45 ετών .

Σε κάθε περίπτωση , δεν υπάρχει θέμα ποιός έχει κάνει την καλύτερη επιλογή . Αν πάμε δε σε εποχές πληθωρισμού , τότε η διαφορά υπέρ του αγοραστή θα είναι χαώδης .

Εσύ καλά κάνεις και σκέφτεσαι τώρα την ενδιάμεση λύση . Οταν μπείς στο mode της οικογένειας , τότε θα αλλάξουν τα δεδομένα .

- 04 Μάιος 2015, 08:55 #107359 Τώρα τα έκανες πολύ πιο λογικά τα πράγματα και σχεδόν συγκλίνουμε λίγο στα οικονομικά μεγέθη. Κάπου βέβαια πρέπει να μπέρδεψες λίγο τα χρόνια, είπαμε πως η διάρκεια και των δύο θα είναι 25 έτη, και το σπίτι 15+ ετών, οπότε στο τέλος της περιόδου θα έχουμε ένα σπίτι 80τ.μ και 40 ετών και ένα κεφάλαιο έστω 75Κ μετά από τον αποπληθωρισμό του.
Το σπίτι, λογικά θα κάνει παραπάνω από το κεφάλαιο, αλλά δεν θα κάνει 200Κ που λες. Το ανώτερο που θα κάνει είναι 150Κ, αν όλα έχουν πάει καλά. Μην ξεχνάς πως μιλάμε για μέση-λαϊκή περιοχή, οπότε η αξία της γης δεν θα ανέβει τόσο όσο λες κατά την γνώμη μου.
Θα δεχτώ πάντως πως αν όλα έχουν πάει καλά, ακόμη και σαν επένδυση, το σπίτι συμφέρει. Εξάλλου, έτσι λειτουργεί το πράγμα με τα στεγαστικά δάνεια, ο κόσμος παίρνει ένα τέτοιο δάνειο γιατί θεωρεί πως τα πράγματα θα πάνε καλά. Το πρόβλημα δημιουργείται όταν δεν πάνε τα πράγματα καλά. Και δεν μιλώ για την σημερινή τρομακτική οικονομική κρίση, αλλά και μια προσωπική κρίση: μπορεί να χάσεις την δουλειά σου, μπορεί το ίδιο να συμβεί στην γυναίκα σου, μπορεί η νέα σου δουλειά να μην σου δίνει τόσα, μπορεί να αρρωστήσεις, μπορεί να συμβούν πολλά και διάφορα άσχημα.
Αυτός λοιπόν που έχει χρήματα στην άκρη, είναι πιο ευέλικτος, όπως και να το κάνεις. Μπορεί να μετακομίσει σε φτηνό διαμέρισμα αν δεν του φτάνουν τα λεφτά, μπορεί να αλλάξει πόλη ή ακόμη και χώρα για να δουλειά πιο εύκολα, μπορεί να βρει μια κορυφαία ευκαιρία αν του προκύψει έχοντας το κεφάλαιο έτοιμο.
Την δυνατότητα να είσαι στο νοίκι και σε καλύτερη περιοχή, έστω κι αν στο τέλος δεν σου μείνει ένα σπίτι, δεν την εξετάζεις. Γιατί αν δεν θέλω να μου μείνει ούτε σπίτι, ούτε κεφάλαιο κίνησης, επιλέγω να μείνω με 50 άντε 100€ παραπάνω σε πολύ καλύτερη περιοχή, έστω κι αν αυτό σημαίνει πως στο τέλος των 25 ή των 50 (ζωή να έχουμε) ετών, δεν θα μου μείνει κεφάλαιο. Αυτό, ΔΕΝ μπορεί να το κάνω αν επιλέξω να αγοράσω σπίτι σε τέτοια περιοχή, γιατί χρειάζομαι κεφάλαιο που δεν έχω ούτε πρόκειται να βρω.
Για μένα βέβαια, το βασικό είναι το κεφάλαιο κίνησης. Αυτό είναι ΤΕΡΑΣΤΙΑ ιστορία και ειδικά σε παρόμοιες συνθήκες σαν τις σημερινές. Είναι αυτό που σε αφήνει να χρηματοδοτήσεις την ζωή σου όταν κάτι συμβεί. Κάποια στιγμή η καθυστέρηση πληρωμών στην δουλειά μου έφτασε τους 3.5 μήνες. Ούτε θέλω να φανταστώ πώς θα ήταν τα πράγματα αν είχα επιλέξει να έχω στεγαστικό δάνειο και 0 χρήματα στην άκρη. Οι πληρωμές έκαναν σχεδόν ένα χρόνο να στρώσουν πλήρως, στο διάστημα αυτό χάρη στο κεφάλαιο κίνησης που είχα μπορούσα να πληρώνω τα πάντα και να μην ανησυχώ για καθυστερούμενα δάνεια.
Και το βασικότερο λοιπόν: όσο η οικονομία έχει τα χάλια της, η αγορά σπιτιού είναι αυτοκτονία.-
Σπίτι αγοράζεις όταν ΞΕΡΕΙΣ πως θα έχεις δουλειά και κυρίως αν την χάσεις θα βρεις άλλη εύκολα στα ίδια ή σε περισσότερα χρήματα. ΣΗΜΕΡΑ, αυτό δεν παίζει. Ξέρω βέβαια πως αν κάτι πάει στραβά, μπορώ να βρω μια δουλειά με μπόλικα λεφτά κάπου στον Περσικό Κόλπο, αλλά το να ζεις εκεί είναι χάλι μαύρο, θα πας για λίγο και υπό προϋποθέσεις. Αν θέλεις να ζεις στην Ελλάδα, και ειδικά στα καλύτερα της Αθήνας και δεν έχεις άπειρη χρηματοδότηση, κάνεις ό,τι κι εγώ: επιλέγεις το νοίκι, και περιμένεις να έρθουν καλύτερες μέρες. Αν έρθουν. Αν δεν έρθουν και πάλι οι τιμές των σπιτιών θα συνεχίσουν να πέφτουν, οπότε δεν τρέχει μία...

Όσο για το ερώτημα Ζωγράφου, Βύρωνας ή Υμηττός (πού διάβολο είναι ΚΟΝΤΑ οι σταθμοί Μετρο στον Υμηττό απορώ! ), η απάντηση είναι εξαιρετικά απλή: καμία και για κανένα λόγο. Θα προτιμούσα κάτι στο Μετς αν μιλάμε για περιοχή κοντά στο κέντρο, που είναι η καλύτερη περιοχή από αυτές που έχω δει στην περιοχή.
Και ένα τελευταίο σχόλιο για την οικογένεια: ακόμη δεν έχω και συμφωνώ πως αλλάζουν πολλά τότε (δυστυχώς θα έλεγα εγώ, αλλά θα με πείτε περίεργο πάλι...). Αυτό που αλλάζει πάνω απ΄ όλα είναι η πίεση από το έτερον ήμισυ για αγορά σπιτιού... Ε, θα δούμε πώς θα αντέξω στην πίεση, αν και εφόσον συμβούν όλα αυτά.
Περιττό να πω πως μου φαίνεται τραγικό να πρέπει να φύγω από τα νότια προάστια και το νοίκι και να πάω στο Βύρωνα πχ και στο δικό μου σπίτι. Το βλέπω κατακόρυφη πτώση του επιπέδου διαβίωσής μου.

- 04 Μάιος 2015, 09:10 #107362

Όσο για το ερώτημα Ζωγράφου, Βύρωνας ή Υμηττός (πού διάβολο είναι ΚΟΝΤΑ οι σταθμοί Μετρο στον Υμηττό απορώ! ), η απάντηση είναι εξαιρετικά απλή: καμία και για κανένα λόγο. Θα προτιμούσα κάτι στο Μετς αν μιλάμε για περιοχή κοντά στο κέντρο, που είναι η καλύτερη περιοχή από αυτές που έχω δει στην περιοχή.

Πρέπει να τα λέμε κάθε φορά δλδ
Αν κέντρο -> περιοχή hilton, πρόσκοποι κλπ

- 04 Μάιος 2015, 09:12 #107363 Θα σε κάνω μια βόλτα στο Μετς κοντά στον αδελφό και νομίζω θα αλλάξεις γνώμη...

- 04 Μάιος 2015, 10:01 #107369 Εγραψα

Τι θα έχουμε λοιπόν στο τέλος ? Ο ένας θα έχει ένα κεφάλαιο ονομαστικής αξίας 100.000 , αλλά αποπληθωρισμένης 75000 και ο αγοραστής θα έχει ένα σπίτι ΑΡΧΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ 120000 και πληθωρισμένης πολύ μεγαλύτερης από τις 100.000 , θα πλησιάζει τις 200.000 γιά ένα σπίτι 15 ετών και λόγω της παλαιότητας θα ξαναπάμε κοντά στις 120000 . Δεν βάζω δε και μέσα και τα κόστη των μετακομίσεων , τουλάχιστον 2-3 στον χρόνο των 25 ετών .

Αρα τα υπολόγισα μιά χαρά και βέβαια θεωρώ ότι η διαφορά υπέρ του σπιτιού σε κάθε περίπτωση , θα είναι από σημαντική περί το 20 % , μέχρι τεράστια πάνω από 50 % .

Προφανώς τώρα η αγορά σπιτιού , είναι γιά αυτούς που έχουν δουλειά η που παίρνουν δάνειο μέχρι το 50 % του σπιτιού .
Μέχρι το 2002 αυτός ήταν ο κανόνας .

Από το 2003 άρχισε να αλλάζει και φτάσαμε στο 110 % το 2007 , ελέω γιούρομπανκ .

Ετσι σε κάθε περίπτωση η δόση θα είναι χαμηλότερη από το ενοίκιο που θα δίνεις , οπότε σίγουρα θα μπορείς να το πληρώνεις . Αν βέβαια χάσεις την δουλειά σου η βρεθείς σε ανάγκη , σε μιά κανονική εποχή θα μπορείς να το πουλήσεις .

Τώρα το να κοιτάμε το μέλλον των 25 ετών , με την λογική της κρίσης , που ήδη είναι στον 7ο χρόνο της , δεν είναι σωστό .
Θα υπολογίσουμε πιό ομαλές καταστάσεις .

Αλλά να θέσω και ένα άλλο θέμα .

Τα 70000 νεόδμητα απούλητα σπίτια που υπάρχουν σήμερα , φτάνουν μόλις γιά ένα έτος μέσων πωλήσεων . Σε περίπτωση που ανοίξει η αγορά , αυτά τα σπίτια θα εξαφανιστούν σε μήνες , αλλά επειδή δεν θα υπάρχουν νεότερα να μπούν στην αγορά , οι τιμές θα αρχίσουν να ανεβαίνουν ραγδαία , όπως βλέπουμε στην Ιρλανδία , με αυξήσεις 20 % τον χρόνο . Εδώ δεν έχουμε , φτηνή και μεγάλη δομήσιμη γη που θα ετοίμαζε με προκατασκευή χιλιάδες κατοικίες σε μικρό χρόνο . Εδώ γιά να βρείς οικόπεδο , να συμφωνήσεις , να βγάλεις άδεια και να ξεκινήσεις να χτίζεις , θέλεις τουλάχιστον ένα χρόνο . Ετσι όσοι έχουν , μπορούν να βρούν μεγάλες ευκαιρίες σήμερα .

Οσο γιά τις περιοχές , επειδή έχω δει πολλά μέρη , με την δική μου ματιά , υπάρχουν πολλές καλές περιοχές , ακόμα και σε μέρη που θεωρούνται υποβαθμισμένα .

Στον Υμηττό οι σταθμοί Δάφνης και Αγίου Ιωάννη είναι σε απόσταση από 0-1500 μ. , Δηλαδή μέχρι 15 λεπτά περπάτημα .
Μέτς και Χίλτον , δεν έχουν νέες οικοδομές , και οι μονοκατοικίες είναι περίεργη και ακριβή λύση , πόσο μάλλον ένα διατηρητέο .

Αλλά και εκεί ο ΣΔ είναι μεγάλος , οι δρόμοι στενοί και το πάρκινγκ πρόβλημα , ενώ στον Βύρωνα και στον Υμηττό σε πολλά μέρη του είναι αλλιώς . Στο κομμάτι από την αγορά του Βύρωνα και την πλατεία , μέχρι την πλατεία του Υμηττού , έχουμε καλές περιπτώσεις .

Αλλά είπαμε είναι θέμα προτεραιοτήτων . Αν δούλευα στο κέντρο , θα μου άρεσε να ζώ σε κάποιο διαμέρισμα των προπολεμικών πολυκατοικιών της Βασ. Σοφίας , αλλά εννοείται ότι μιλάμε γιά ζευγάρι μόνο .

- 04 Μάιος 2015, 10:39 #107382 Εντάξει και στα Πατήσια βρίσκεις νεόδμητο με 1000€/τμ και πιάτο όλη την Αθήνα αλλά δεν βγαίνεις το βράδυ έξω

Αυτό που λέει ο HF για το κεφάλαιο κίνησης είναι πολύ σημαντικό και αυτό είναι που με κρατάει λίγο πίσω

Drive quick but safe and stay calm.
My Flickr

- 04 Μάιος 2015, 11:11 #107398 Αν βλέπουμε το θέμα "κατοικία" ως απλή κάλυψη βασικών αναγκών, τότε θα πρέπει να πάμε στο ελάχιστο δυνατό κόστος που θα καλύψει τις ανάγκες μας, άρα στην ενοικίαση. Ως εκ τούτου, ποτέ δεν θα μπορέσουμε π.χ. να κάνουμε βελτιώσεις, να αναβαθμίσουμε, να κάνουμε μετατροπές, γενικά να το φέρουμε στα μέτρα μας (ακόμα και αν συμφωνήσει ο ιδιοκτήτης, το κόστος το αναλαμβάνουμε εμείς, ενώ το καθαρά αντικειμενικό όφελος το αποκομίζει ο ιδιοκτήτης).

Αν το βλέπουμε ως επένδυση, τότε η μέθοδος παρούσας αξίας δείχνει καθαρά προς την αγορά. Εκτός περιπτώσεων όπου τα επιτόκια είναι εκπληκτικά υψηλά (και άρα το κόστος ευκαιρίας είναι υψηλότερο), το NPV μιας αγοράς ακινήτου, ακόμα και στην κατεστραμμένη ελληνική αγορά, είναι πάντα μεγαλύτερο από οποιαδήποτε ενοικίαση. Μπορεί να μην είναι θετικό (καθώς δεν μπορείς εύκολα να "χρηματοποιήσεις" την αξία της κάλυψης ανάγκης), αλλά σίγουρα είναι υψηλότερο από την απλή ενοικίαση.

Δεν ξέρω αν και τι παίζει με άλλες μεθόδους μίσθωσης ή χρονοενοικίασης, δεν έχω και τα νούμερα για να κάνω μερικές πράξεις να δω αν κάτι από αυτά συμφέρει περισσότερο...

- 04 Μάιος 2015, 11:15 #107400 Αυτην την στιγμη μπορει καποιος να παρει 100κ δανειο για να αγορασει διαμερισμα? Ας πουμε ότι εχει και 80κ στο χερι για προκαταβολή και εξοδα μεταβίβασης κλπ.

Νομιζω ότι είναι σχεδόν αδυνατα τα δανεια. Αρα αν δεν εχεις μετρητο δεν μπορεις να αγορασεις σπιτι, σωστα;

- 04 Μάιος 2015, 11:26 #107404

Εντάξει και στα Πατήσια βρίσκεις νεόδμητο με 1000€/τμ και πιάτο όλη την Αθήνα αλλά δεν βγαίνεις το βράδυ έξω

Αυτό που λέει ο HF για το κεφάλαιο κίνησης είναι πολύ σημαντικό και αυτό είναι που με κρατάει λίγο πίσω

Γιατί φοβάσαι το σκοτάδι ?

Fake Petrolhead

- 04 Μάιος 2015, 11:26 #107405

Εγραψα

Τι θα έχουμε λοιπόν στο τέλος ? Ο ένας θα έχει ένα κεφάλαιο ονομαστικής αξίας 100.000 , αλλά αποπληθωρισμένης 75000 και ο αγοραστής θα έχει ένα σπίτι ΑΡΧΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ 120000 και πληθωρισμένης πολύ μεγαλύτερης από τις 100.000 , θα πλησιάζει τις 200.000 γιά ένα σπίτι 15 ετών και λόγω της παλαιότητας θα ξαναπάμε κοντά στις 120000 . Δεν βάζω δε και μέσα και τα κόστη των μετακομίσεων , τουλάχιστον 2-3 στον χρόνο των 25 ετών .

Αρα τα υπολόγισα μιά χαρά και βέβαια θεωρώ ότι η διαφορά υπέρ του σπιτιού σε κάθε περίπτωση , θα είναι από σημαντική περί το 20 % , μέχρι τεράστια πάνω από 50 % .

Έχεις δίκιο, δεν είδα καλά εγώ. Συμφωνούμε λοιπόν πως αν όλα έχουν πάει καλά, ο αγοραστής σπιτιού θα είναι από λίγο κερδισμένος, έως πολύ κερδισμένος. Στις περιοχές που συζητάμε, είναι περίπου βέβαια πως θα είναι λίγο. Δεν εξετάσαμε βέβαια περιοχές που παίζει να είναι και χαμένος, για παράδειγμα όσοι αγόρασαν ακίνητα κάτω από την Πατησίων, εύκολα μπορούμε να πούμε πως είναι πλέον χαμένοι, αφού τα ακίνητά τους έχουν χαμηλότερη αξία από αυτή που αγόρασαν.
Προφανώς λοιπόν δεν εξετάζουμε ακραία παραδείγματα, γιατί δεν θα βγάλουμε άκρη ποτέ.

Προφανώς τώρα η αγορά σπιτιού , είναι γιά αυτούς που έχουν δουλειά η που παίρνουν δάνειο μέχρι το 50 % του σπιτιού .
Μέχρι το 2002 αυτός ήταν ο κανόνας .

Από το 2003 άρχισε να αλλάζει και φτάσαμε στο 110 % το 2007 , ελέω γιούρομπανκ .

Ετσι σε κάθε περίπτωση η δόση θα είναι χαμηλότερη από το ενοίκιο που θα δίνεις , οπότε σίγουρα θα μπορείς να το πληρώνεις . Αν βέβαια χάσεις την δουλειά σου η βρεθείς σε ανάγκη , σε μιά κανονική εποχή θα μπορείς να το πουλήσεις .

Τώρα το να κοιτάμε το μέλλον των 25 ετών , με την λογική της κρίσης , που ήδη είναι στον 7ο χρόνο της , δεν είναι σωστό .
Θα υπολογίσουμε πιό ομαλές καταστάσεις .

Αλλά να θέσω και ένα άλλο θέμα .

Εδώ δεν ανέφερες τίποτε όμως πως αυτός που θα δώσει το μισό κεφάλαιο για το σπίτι, λογικά θα μείνει ρέστος και δεν θα έχει τίποτε στην άκρη. Αυτό ΓΕΝΙΚΩΣ (ανεξαρτήτως κρίσης δηλαδή) δεν είναι ό,τι καλύτερο. Επιπλέον, και η πώληση ενός ακινήτου, δεν είναι υπόθεση κάποιων μηνών, ακόμη και στις καλές εποχές, μπορεί να χρειαζόσουν 1 ή και 2 χρόνια για να βρεθεί αγοραστής. Οπότε, το κεφάλαιο κίνησης είναι σε κάθε περίπτωση απαραίτητο, είτε σε οικονομική κρίση, είτε όχι.

Τα 70000 νεόδμητα απούλητα σπίτια που υπάρχουν σήμερα , φτάνουν μόλις γιά ένα έτος μέσων πωλήσεων . Σε περίπτωση που ανοίξει η αγορά , αυτά τα σπίτια θα εξαφανιστούν σε μήνες , αλλά επειδή δεν θα υπάρχουν νεότερα να μπούν στην αγορά , οι τιμές θα αρχίσουν να ανεβαίνουν ραγδαία , όπως βλέπουμε στην Ιρλανδία , με αυξήσεις 20 % τον χρόνο . Εδώ δεν έχουμε , φτηνή και μεγάλη δομήσιμη γη που θα ετοίμαζε με προκατασκευή χιλιάδες κατοικίες σε μικρό χρόνο . Εδώ γιά να βρείς οικόπεδο , να συμφωνήσεις , να βγάλεις άδεια και να ξεκινήσεις να χτίζεις , θέλεις τουλάχιστον ένα χρόνο . Ετσι όσοι έχουν , μπορούν να βρούν μεγάλες ευκαιρίες σήμερα .

Οσο γιά τις περιοχές , επειδή έχω δει πολλά μέρη , με την δική μου ματιά , υπάρχουν πολλές καλές περιοχές , ακόμα και σε μέρη που θεωρούνται υποβαθμισμένα .

Πάλι εδώ κάνεις ένα λάθος. Η κρίση δεν θα περάσει ξαφνικά, ούτε θα γεννηθούν χρήματα ξαφνικά, επομένως ούτε τα σπίτια θα εξαφανιστούν ξαφνικά. Αποκλείεται λοιπόν να ξεμείνουμε από σπίτια έτσι. Είμαστε στην Ελλάδα όπου τα σπίτια αυτή τη στιγμή είναι ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ από όσα χρειάζεται ο κόσμος. Για κάθε ένα που θα πωλείται, κάποιο θα μένει ελεύθερο και πιθανόν να βγαίνει σε πώληση και αυτό. Επίσης, δεν έχεις μόνον νεόδμητα, έχεις και παλιά σπίτια, που κάποια πάντα θα αποτελούν ευκαιρία με κάποια ανακαίνιση.
Τέλος, μια προβληματική περιοχή, μπορεί να κρύβει διαμάντια, μπορεί όμως και προβλήματα. Κοινώς, σε μια υποβαθμισμένη περιοχή, παίρνεις μεγαλύτερο ρίσκο για την επένδυσή σου. Και ο Βοτανικός/Γκάζι και πέριξ θεωρήθηκε κάποια στιγμή ανερχόμενη περιοχή, αλλά έλα που μαζί με τις νέες οικοδομές, ήρθαν και νέα studio!
Τέλος, οι υποβαθμισμένες περιοχές έχουν πάντα ένα πρόβλημα και αυτό είναι το πώς θα φτάσεις σε αυτές. Κάθε φορά που έχω αναγκαστεί να πάω στο Ίλιον για παράδειγμα, έχω δεινοπαθήσει.
Ωραία και η Πετρούπολη (αν σου αρέσει η θέα, προσωπικά δεν την αξιολογώ τόσο ψηλά στις προτεραιότητές μου), αλλά είναι στου διαόλου την μάνα, μακριά από οτιδήποτε (κέντρο, παραλία, μεγάλους δρόμους) και για να φτάσεις εκεί θα διασχίσεις το μισό Περιστέρι (και δεν είναι εύκολο κάτι τέτοιο...).

Στον Υμηττό οι σταθμοί Δάφνης και Αγίου Ιωάννη είναι σε απόσταση από 0-1500 μ. , Δηλαδή μέχρι 15 λεπτά περπάτημα .
Μέτς και Χίλτον , δεν έχουν νέες οικοδομές , και οι μονοκατοικίες είναι περίεργη και ακριβή λύση , πόσο μάλλον ένα διατηρητέο .

Αλλά και εκεί ο ΣΔ είναι μεγάλος , οι δρόμοι στενοί και το πάρκινγκ πρόβλημα , ενώ στον Βύρωνα και στον Υμηττό σε πολλά μέρη του είναι αλλιώς . Στο κομμάτι από την αγορά του Βύρωνα και την πλατεία , μέχρι την πλατεία του Υμηττού , έχουμε καλές περιπτώσεις .

Αλλά είπαμε είναι θέμα προτεραιοτήτων . Αν δούλευα στο κέντρο , θα μου άρεσε να ζώ σε κάποιο διαμέρισμα των προπολεμικών πολυκατοικιών της Βασ. Σοφίας , αλλά εννοείται ότι μιλάμε γιά ζευγάρι μόνο .

Εντάξει, δεν γνωρίζω καλά αυτές τις περιοχές (Βύρωνα, Υμηττό, κλπ), όταν έχω βρεθεί, απλώς το πάρκινγκ είναι από τραγικό μέχρι ανύπαρκτο, οι δρόμοι τρομακτικά στενοί και για να φτάσεις ή να τα διασχίσεις αυτά τα μέρη, πρόβλημα σε ώρες αιχμής. Αν είναι να διασχίζω την Εθνικής Αντιστάσεως και την Ηλιουπόλεως κάθε φορά που θα βγω από το σπίτι, καλύτερα να μετακομίσω! Από το Ελληνικό, όταν πρέπει να πάω κέντρο με το αυτοκίνητο, προτιμώ να πάω από παραλία και να ανέβω Συγγρού, παρά να μπλέξω σε Βουλιαγμένης-Ηλιουπόλεως, μετά τον Αγ. Δημήτριο, μπλοκάρεις.
https://www.google.de/maps/place/Ymitto ... 7af0?hl=en
Επίσης, 15 λεπτά περπάτημα για σταθμό Μετρό, δεν το θεωρώ κοντά σε καμία περίπτωση. Κοντά είναι το πολύ στο 5άλεπτο, παραπάνω από αυτό σημαίνει πως θα καταλήξεις να παίρνεις πάλι αυτοκίνητο ή μηχανή. Είδα πάντως πως το κάτω μέρος του Υμηττού είναι κοντά στο Στ. Δάφνης, οπότε μερικώς έχεις δίκιο. Αλλά όχι και 15 λεπτά, δεν πρόκειται να το κάνεις ποτέ αυτό, εκτός αν είσαι στην ανάγκη...

- 04 Μάιος 2015, 11:30 #107407 Πάντως στο Ίλιον (Τα Λιόσια γίναν Ίλιον, τέσπα ) πολύ σύντομα θα έχει μετρό. Άλλα είναι τα προβλήματα της περιοχής.

She'd kicked me out again without my clothes, so I figured I'd hit the bar, but that's when I started to get an inkling something was afoot...

- 04 Μάιος 2015, 11:37 #107412

Αν βλέπουμε το θέμα "κατοικία" ως απλή κάλυψη βασικών αναγκών, τότε θα πρέπει να πάμε στο ελάχιστο δυνατό κόστος που θα καλύψει τις ανάγκες μας, άρα στην ενοικίαση. Ως εκ τούτου, ποτέ δεν θα μπορέσουμε π.χ. να κάνουμε βελτιώσεις, να αναβαθμίσουμε, να κάνουμε μετατροπές, γενικά να το φέρουμε στα μέτρα μας (ακόμα και αν συμφωνήσει ο ιδιοκτήτης, το κόστος το αναλαμβάνουμε εμείς, ενώ το καθαρά αντικειμενικό όφελος το αποκομίζει ο ιδιοκτήτης).

Αν το βλέπουμε ως επένδυση, τότε η μέθοδος παρούσας αξίας δείχνει καθαρά προς την αγορά. Εκτός περιπτώσεων όπου τα επιτόκια είναι εκπληκτικά υψηλά (και άρα το κόστος ευκαιρίας είναι υψηλότερο), το NPV μιας αγοράς ακινήτου, ακόμα και στην κατεστραμμένη ελληνική αγορά, είναι πάντα μεγαλύτερο από οποιαδήποτε ενοικίαση. Μπορεί να μην είναι θετικό (καθώς δεν μπορείς εύκολα να "χρηματοποιήσεις" την αξία της κάλυψης ανάγκης), αλλά σίγουρα είναι υψηλότερο από την απλή ενοικίαση.

Δεν ξέρω αν και τι παίζει με άλλες μεθόδους μίσθωσης ή χρονοενοικίασης, δεν έχω και τα νούμερα για να κάνω μερικές πράξεις να δω αν κάτι από αυτά συμφέρει περισσότερο...

Έχεις δίκιο, όπως έχουμε καταλήξει και με τον cruiser σαν επένδυση, στις περισσότερες περιπτώσεις θα διαπιστώσουμε πως η αγορά συμφέρει. Αλλά το βασικό πρόβλημα είναι πως εδώ δεν είμαστε επιχείρηση για να έχεις ένα μεγάλο κεφάλαιο και να θέλεις να το επενδύσεις. Ένα νοικοκυριό, έχει περιορισμένα κεφάλαια, και η αξιοποίησή τους είναι βασική παράμετρος.
Η NPV λοιπόν δεν μπορεί να εφαρμοστεί έτσι στεγνά. Φυσικά με απλά νούμερα θα δεις πως συμφέρει, αλλά επίσης θα δεις πως αυτός που θα επιλέξει το νοίκι, θα είναι πιο άνετος σε αυτή την περίοδο, αφού θα έχει μεγαλύτερο κεφάλαιο κίνησης και σαφώς πολύ μεγαλύτερη ευελιξία.

Εντάξει και στα Πατήσια βρίσκεις νεόδμητο με 1000€/τμ και πιάτο όλη την Αθήνα αλλά δεν βγαίνεις το βράδυ έξω

Αυτό που λέει ο HF για το κεφάλαιο κίνησης είναι πολύ σημαντικό και αυτό είναι που με κρατάει λίγο πίσω

Γιατί φοβάσαι το σκοτάδι ?

Κοίτα, υπάρχουν περιοχές εκεί που έχεις να φοβάσαι περισσότερα από το σκοτάδι, δυστυχώς ή ευτυχώς έτσι είναι. Μην κρυβόμαστε και πίσω από το δάκτυλό μας...

Αυτην την στιγμη μπορει καποιος να παρει 100κ δανειο για να αγορασει διαμερισμα? Ας πουμε ότι εχει και 80κ στο χερι για προκαταβολή και εξοδα μεταβίβασης κλπ.

Νομιζω ότι είναι σχεδόν αδυνατα τα δανεια. Αρα αν δεν εχεις μετρητο δεν μπορεις να αγορασεις σπιτι, σωστα;

Αυτή τη στιγμή εννοείται αποκλείεται να πάρεις δάνειο από τράπεζα, ακόμη και με εγγυητές. Καμία τράπεζα δεν θα "πετάξει" έτσι 100Κ ΣΗΜΕΡΑ, θα προτιμήσει απλά να μην δώσει το δάνειο για να μην δημιουργήσει κι άλλη τρύπα στην ρευστότητά της μόνη της. Η κουβέντα όμως θα ισχύει πιθανόν σε λίγους μήνες από τώρα, και με υπογεγραμμένη συμφωνία, οπότε θα έχει αποκατασταθεί η ρευστότητα. Το ξέρεις καλύτερα από εμένα πως σε τέτοια περίπτωση, ο ΕLA σε μερικούς μήνες θα ήταν σχεδόν μηδέν, αφού οι τράπεζες θα δανείζονταν με τα ομόλογα ως ενέχυρο, τα επιτόκια είναι χώμα, ο μέσος νοικοκυραίος θα επέστρεφε τις καταθέσεις στην τράπεζα από το στρώμα, οπότε θα υπήρχε μια συνολική βελτίωση.

- 04 Μάιος 2015, 11:43 #107416

τα επιτόκια είναι χώμα

Επί αυτού: Υπάρχουν αρκετά στεγαστικά που δόθηκαν το 2008-9 σε ΕΚΤ ή Euribor, που, λόγω του μηδενισμού των επιτοκίων, τρέχουν σήμερα με συνολικό επιτόκιο της τάξης του 2% .

She'd kicked me out again without my clothes, so I figured I'd hit the bar, but that's when I started to get an inkling something was afoot...