- 01 Μάιος 2015, 12:33
#106470
Anonymous Founder έγραψε:Δεν θέτεις όλα τα ερωτήματα όμως...
Ο Dimitris_P θέλει να αγοράσει σπίτι και τα λεφτά του φτάνουν μέχρι Αγ. Δημήτριο. Δύο τινά:
-Αγοράζεις το σπίτι στον Αγ. Δημήτριο και ελπίζεις να μην χάσει πολύ σε αξία στο μέλλον ή ακόμη καλύτερα να αποδώσει η επένδυση σου.
-Νοικιάζεις στην Γλυφάδα πχ και αφήνεις τα λεφτά στην τράπεζα. Θα σου φτάσουν για αρκετά χρόνια (ουσιαστικά υπολογίζοντας και τους τόκους, μιλάμε για καμιά 50αριά χρόνια, αν πληρώνεις ενοίκιο μέχρι 500€).
Πολύ νωρίτερα από τα 50 χρόνια θα αναγκαστείς να κάνεις ανακαίνιση στο σπίτι που θα αγοράσεις σήμερα ακόμη και καινούριο. Υπολόγισε πως στα 30 χρόνια θα δώσεις κάνα 30Κ με σημερινές τιμές και άλλα τόσα περίπου στα 50 χρόνια.
Εύκολα βγαίνει λοιπόν, πως μία η άλλη θα είσαι σαν έξοδο, κοινώς ΣΤΟ ΣΥΝΟΛΟ ΤΗΣ ΖΩΗΣ σου, είτε στο νοίκι σε καλύτερη περιοχή, είτε αν αγοράσεις καινούριο διαμέρισμα σε μέτρια περιοχή, θα πληρώσεις τα ίδια. Η διαφορά είναι πως στην τελευταία περίπτωση, θα μείνει στα παιδιά σου ένα σπίτι πεντηκονταετίας (υπολογίζω το προσδόκιμο ζωής στα 80 χρόνια, οπότε για κάποιον που είναι στα 30 του, η επένδυση αφορά γύρω στα 50 χρόνια).
Καταλήγω: προτιμώ να ζω σε καλύτερη περιοχή, παρά να έχω δικά μου ντουβάρια και να είμαι σε μέτρια ή πόσο μάλλον κακή. Και η μέτρια μπορεί να γίνει κακή ή το αντίθετο. Αλλά αν εγώ νοικιάσω σε καλή και γίνει μέτρια ή κακή, παίρνω τα μπογαλάκια μου και φεύγω. Αν αγοράσω όμως, για να φύγω, έχω χασούρα.
Οπότε, δεν μιλάμε μόνον για επένδυση, μιλάμε για ποιότητα ζωής. Ούτε καν συγκρίνεται δηλαδή η ποιότητα ζωής ενός καινούριου αγορασμένου διαμερίσματος πχ στο Περιστέρι, από ένα αντίστοιχο (ή ακόμη και παλιότερο) νοικιασμένο στην Γλυφάδα. Αντιλαμβάνομαι προφανώς πως δεν γίνεται όλοι να αγοράσουν ή νοικιάσουν στα καλά προάστια...
Η κουβέντα επίσης αφορά διαμερίσματα, κοινώς έτοιμα σπίτια. Στις μονοκατοικίες, παίζουν κι άλλα πράγματα, αν και πάλι οι τρεις χρυσοί κανόνες στα σπίτια παραμένουν: location, location, location.
Τι να την κάνω την μονοκατοικία πχ στο Βοτανικό ή στον Κολωνό; Αν γύρω γύρω είναι χάλια μαύρα, προτιμώ το διαμέρισμα.
Το ίδιο ισχύει και για μονοκατοικίες που είναι σε προάστια μακριά από το οτιδήποτε, πχ Γλυκά Νερά. Καλύτερο το διαμέρισμα σε κάτι πιο κοντινό. Να θέλω να πάω στην δουλειά μου και να διασχίζω όλη την Μεσογείων κάθε μέρα; Ούτε στον εχθρό μου.
Εγώ δεν λέω πως δεν πρέπει ΠΟΤΕ ν' αγοράσει κάποιος ένα σπίτι. Λέω πως δεν είναι λογικό να επενδύσει όλα τα λεφτά του σε αυτό, ειδικά αν δεν είναι σίγουρος πως αξίζει τον κόπο.
O υπολογισμός ότι το ενοίκιο θα μείνει σταθερό στα 500 € γιά 50 χρόνια , ενώ τα επιτόκια είναι λιγότερα από 2 % , σημαίνει ότι αφού θα δίνεις κάθε χρόνο από το κεφάλαιο 6000 σε νοίκι , τότε το κεφάλαιο των 120000 , σε 20 χρόνια θα εξαντληθεί και οι τόκοι των περίπου 24000 γιά αυτά τα χρόνια , θα καλύψουν το πολύ άλλα 5 χρόνια . Σε 25 χρόνια δηλαδή θα έχεις πετάξει στον κουβά το σημερινό του κεφάλαιο , χωρίς να υπολογίζουμε πόσα λεφτά θα φάνε οι μετακομίσεις , που θα είναι τουλάχιστον 3-4 . Προφανώς όμως και το σενάριο πάσχει , διότι υπολογίζει ότι γιά πολλά χρόνια θα έχει το ενοίκιο της κρίσης , ενώ αν εύκολα υπολογίσουμε ότι το ενοίκιο αυτών των σπιτιών των 80 τμ ξεπέρναγε στις καλές περιοχές τα 800 € , επί χρόνια πριν την κρίση , τότε ούτε γιά 15 χρόνια δεν του φτάνουν τα λεφτά , ενώ ένα διαμέρισμα 15ετίας είναι ολοκαίνουργιο .
Ας δούμε τώρα τις δύο άλλες παραμέτρους . Μονοκατοικία η διαμέρισμα και περιοχή .
Στο θέμα της μονοκατοικίας η διαμερίσματος , οι απόψεις είναι ξεκάθαρα προσωπικές και εξαρτώνται και από το πόσο χρόνο και διάθεση έχει ο καθένας να ασχολείται με το σπίτι του . Εγώ γεννήθηκα σε μονοκατοικία , αλλά συμπαθώ και μένω σε διαμέρισμα ψηλού ορόφου με θέα . Την μονοκατοικία την θεωρώ μπελά , παρ΄ ότι το πατρικό μου υπάρχει ακόμα .
Γιά την περιοχή δεν είμαι απόλυτος . Εξαρτάται από πολλά , τα οποία βέβαια αποτυπώνονται στην τιμή αγοράς και ενοικίου , αλλά δεν έχουν γιά όλους την ίδια σημασία . Κάποιους τους αρέσει να μένουν στο κέντρο της Αθήνας η πολύ κοντά σε απόσταση περπατήματος η ποδηλάτου . Αλλοι θέλουν προάστεια κοντινά , άλλοι μακρινά και αλάνες σαν χωριά .
Το μόνο πρόβλημα που υπάρχει είναι το θέμα ασφαλείας στο κέντρο της Αθήνας , αλλά ανάλογο θέμα ασφαλείας έχουν οι μονοκατοικίες στα απομακρυσμένα προάστεια .
Το σημαντικότερο γιά μένα χαρακτηριστικό ποιότητας στις αστικές περιοχές , είναι ο συντελεστής δόμησης . Δηλαδή πόσο μπορείς να χτίσεις ανά τμ οικοπέδου .
Οτι είναι πάνω από 2 έχει θέματα , ότι είναι από 1,4-2 είναι καλύτερο , ότι είναι κάτω από το 1,4 και κάτω από το 1 , είναι εξαιρετικό . Ο χαμηλός συντελεστής δόμησης , προυποθέτει μεγάλα οικόπεδα , ακόμα και αν υπάρχουν κάποια μικρά .
Βέβαια στην Ελλάδα , ελέω εμμονών του μακαρίτη του Τρίτση και του ΣτΕ και της νοοτροπίας μας , καταφέραμε και αυτό να το χαλάσουμε , φτιάχνοντας τις αυθαιρετουπόλεις-μεζονετουπόλεις , όπου παρότι ο συντελεστής ήταν 0,80 και 0,60 , το γεγονός ότι το ΣτΕ επέβαλλε τα μικρά οικόπεδα και η αγορά επιβράβευσε τις πρακτικές κάποιων κατασκευαστών , στην πράξη είχαμε διπλασιασμό του συντελεστή δόμησης .
Τελειώνοντας θέλω να πω ότι δεν υπάρχουν κανόνες στο που και πως θέλεις να κατοικήσεις , αφού ο υποκειμενικός παράγοντας καθορίζει τα πάντα σχεδόν .
οποτε σκοτιστηκα ποσο θα πιασει 
Μιλάμε για αστάθμητους παράγοντες. 
