- 20 Μαρ 2015, 14:01 #91362 Δεν αγοράζεις από μένα , άρα δεν έχει σημασία το τι κάνω . Οτι λόγω κρίσης και αναγκών υπάρχουν ευκαιρίες είναι δεδομένο . Αλλά τις έχεις χάσει και θα συνεχίσεις να τις χάνεις , γιατί έχεις αυτή την λανθασμένη αντίληψη , ότι εσύ μπορείς να κάνεις την πιό μάγκικη αγορά .

Ετσι ΔΕΝ τις καταλαβαίνεις τις ευκαιρίες , παρά μόνο όταν τις χάσεις . Αρα την επόμενη φορά που θα σου φανεί κάτι σαν ευκαιρία , ίσως πρέπει να το πάρεις , ΑΝ ΒΕΒΑΙΑ θέλεις πραγματικά να αγοράσεις και δεν είσαι κάτι το συνηθισμένο στην εποχή μας real estate tourist

H Καλλιθέα είναι εδώ και δεκαετίες η φτηνότερη περιοχή των Ν. Π. , γιά τον απλούστατο λόγω ότι έχει τον ψηλότερο συντελεστή δόμησης , αλλά δεν έχει την ρυμοτομία και τις μεγάλες πρασιές της Ν. Σμύρνης , η οποία έχει και μεγαλύτερα οικόπεδα . Ανάλογα φτηνά είναι και ο Νέος Κόσμος , αλλά εκεί είναι ελάχιστα τα σχετικά καινούργια σπίτια , γιά να μιλάμε γιά αγορά . Το Μπραχάμι είναι μιά τεράστια περιοχή , οπότε δεν μπορούμε να είμαστε γενικόλογοι γιά μιά τόσο μεγάλη περιοχή , που έχει τμήματα με θέα θάλασσα και τμήματα που μοιάζουν με την Καλλιθέα .

Την αξία ενός ακινήτου λένε οι αμερικάνοι την καθορίζουν τρία πράγματα
Location , location , location .

Τα 2-3-4 χιλιάρικα στην Γλυφάδα τα καθορίζει η αξία της γης . Μεγάλα οικόπεδα , μεγάλοι δρόμοι , χαμηλός συντελεστής δόμησης , θάλασσα .

Εγώ είμαι των Β.Π. αλλά γενικά θέματα των Ν.Π. τα ξέρω .

το ότι υπάρχει ημιυπαίθριος δεν το κάνει απαράδεκτο, αλλά είναι αρκετό για να μειώσει την τιμή του. Στην ουσία γλυτώνει ο κατασκευαστής για να βάλει στην τσέπη του περισσότερα, εσύ θα το πληρώσεις σαν κανονικό δωμάτιο. Αυτό μ'εκνευρίζει.

Γιά πες μου , όταν ημιυπαίθριο έχει πάρει ο οικοπεδούχος , όταν είναι χώρος και έχει κόστος χώρου , όταν εδώ και 15 χρόνια στην εφορία τον χρεώνουν κανονικά , όταν είναι κανονικό δωμάτιο , ΤΙ ΑΚΡΙΒΩΣ γλυτώνει ο κατασκευαστής και θα βάλει περισσότερα στην τσέπη του ? Γιατί έχουμε πήξει στους αστικούς μύθους .

Οσο γιά αυτό που είδες στην Καλλιθέα , προφανώς ΔΕΝ το έφτιαξε κατασκευαστής , εκτός αν ήταν κανένας τυχαίος χαζούλης , αφού οι ημιυπαίθριοι σχεδιάζονταν από την αρχή γιά να κλείσουν με πόρτα , που έχει και πολύ λιγότερο κόστος από την μπαλκονόπορτα . Κατά 99 % το έκλεισε μετά ο ιδιοκτήτης .

- 20 Μαρ 2015, 14:25 #91379 criuser

νομιζω οτι εισαι λιγο υπερβολικος με τα "τουλαχιστον 80τμ/οροφο για μεζονετα". Σε καμμια περιπτωση δεν εχω τις γνωσεις, αλλα εχω προσωπικο παραδειγμα μεζονετας ~130τμ οπου το ισογειο ειναι ενα μια χαρα 2αρι (σαλοναρα, κουζινα, κανονικο υπνοδωματιο και κανονικο μπανιο) και ο οροφος ειναι αλλα 2 υπνοδωματια με το μπανιο τους.

- 20 Μαρ 2015, 14:28 #91382

Δεν αγοράζεις από μένα , άρα δεν έχει σημασία το τι κάνω . Οτι λόγω κρίσης και αναγκών υπάρχουν ευκαιρίες είναι δεδομένο . Αλλά τις έχεις χάσει και θα συνεχίσεις να τις χάνεις , γιατί έχεις αυτή την λανθασμένη αντίληψη , ότι εσύ μπορείς να κάνεις την πιό μάγκικη αγορά .

Καμία σχέση, τις έχασα επειδή με πρόλαβαν άλλοι, τα είδαν πιο νωρίς και τα έκλεισαν πρώτοι. Σε μία περίπτωση φταίω γιατί δεν ήθελα να κάνω μεγαλύτερη προσφορά και μετά χτύπαγα λίγο το κεφάλι μου

Την αξία ενός ακινήτου λένε οι αμερικάνοι την καθορίζουν τρία πράγματα
Location , location , location .

Συμφωνώ, αλλά δεν είναι αποκλειστικά αυτά τα κριτήρια, τουλάχιστον για μένα. Πχ δεν βάζω standard εμπρός στην παραλία ή πάνω στο βουνό και θέα τα πάντα. Καταννοώ ότι σε τέτοιες περιπτώσεις πρέπει να μπει βαθιά το χέρι στην τσέπη.

Γιά πες μου , όταν ημιυπαίθριο έχει πάρει ο οικοπεδούχος , όταν είναι χώρος και έχει κόστος χώρου , όταν εδώ και 15 χρόνια στην εφορία τον χρεώνουν κανονικά , όταν είναι κανονικό δωμάτιο , ΤΙ ΑΚΡΙΒΩΣ γλυτώνει ο κατασκευαστής και θα βάλει περισσότερα στην τσέπη του ? Γιατί έχουμε πήξει στους αστικούς μύθους .

Αυτή την εντύπωση είχα, ευχαριστώ για τη διευκρίνιση

Drive quick but safe and stay calm.
My Flickr

- 20 Μαρ 2015, 15:46 #91419

criuser

νομιζω οτι εισαι λιγο υπερβολικος με τα "τουλαχιστον 80τμ/οροφο για μεζονετα". Σε καμμια περιπτωση δεν εχω τις γνωσεις, αλλα εχω προσωπικο παραδειγμα μεζονετας ~130τμ οπου το ισογειο ειναι ενα μια χαρα 2αρι (σαλοναρα, κουζινα, κανονικο υπνοδωματιο και κανονικο μπανιο) και ο οροφος ειναι αλλα 2 υπνοδωματια με το μπανιο τους.

Εχω πεί ότι εγώ δεν τις συμπαθώ τις μεζονέττες . Ωστόσο έχω μελετήσει και κατασκευάσει αρκετές γιά ιδιώτες πελάτες , σε δικά τους οικόπεδα . Προφανώς εκεί προσπαθείς να κάνεις το βέλτιστο γιά το οικόπεδο που έχεις , αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι το βέλτιστο , είναι και ωραίο , η τουλάχιστον όσο ωραίο μπορούσε να είναι .

Αλλά όταν κάποιος έχει ένα οικόπεδο μικρό τότε πρέπει να βρείς λύση . Στα 65 τμ κάτοψης έχεις περίπου 10 τμ τοίχους , δεν μου είπες τι διάμετρο σκάλας έχει και πόσο λειτουργική είναι , αν έχει ασανσέρ και πρέπει μέσα στα 55 τμ καθαρού χώρου να βγάλει σαλόνι , κουζίνα , δωμάτιο , μπάνιο και σκάλα . Κάνε μόνος σου τον υπολογισμό και βγάλε τα εμβαδά του χώρου και υπολόγισε και το εμβαδόν των εσωτερικών τοίχων .

Γιά τον όροφο 65 τμ με δύο υπνοδωμάτια και μπάνιο είναι πολύ άνετα .

Εχω βγάλει μεζονέττες με 60 τμ κάτοψη και 3 υπνοδωμάτια στον πάνω όροφο και ήταν μιά χαρά , αλλά δεν σημαίνει ότι είναι και η καλύτερη λύση και βέβαια δεν είναι καλύτερη από 120 τμ διαμέρισμα .

Την αξία ενός ακινήτου λένε οι αμερικάνοι την καθορίζουν τρία πράγματα
Location , location , location .

Συμφωνώ, αλλά δεν είναι αποκλειστικά αυτά τα κριτήρια, τουλάχιστον για μένα. Πχ δεν βάζω standard εμπρός στην παραλία ή πάνω στο βουνό και θέα τα πάντα. Καταννοώ ότι σε τέτοιες περιπτώσεις πρέπει να μπει βαθιά το χέρι στην τσέπη.

Τα κριτήρια είναι παντελώς διαφορετικά γιά όλους , για αυτό και πωλούνται τα πάντα . Γιά άλλους είναι σημαντικά τα τμ και η μονοκατοικία . Γιά μένα είναι η θέα και τα τμ να είναι επαρκή γιά τις ανάγκες μου , σύμφωνα με τα δικά μας πρότυπα των 30-40 τμ ανά άτομο , γιατί γιά τους ξένους , είναι πολύ λιγότερα .

Αλλά όλος ο κόσμος θέλει την θέα και το πράσινο και αυτό το πληρώνεις , γιατί και αυτός που στο πουλάει το έχει πληρώσει . Αν έχει και το μετρό δίπλα και ησυχία και πεζόδρομους και μεγάλα οικόπεδα και θέα , προφανώς θα το πληρώσεις ανάλογα .

- 20 Μαρ 2015, 23:59 #91572 Εγω παντως δεν εχω βρει καμια ευκαιρια. Παντου ακουω:

-εγω πριν την κριση αυτα τα πουλουσα 300.000€
-δεν εχει αναγκη ο κατασκευαστης, εχει πολλα €

Και για τα δυο, προφανως στα @@ μας.


< >

Το μεγάλο πρόβλημα του κόσμου είναι ότι οι βλάκες είναι γεμάτοι αυτοπεποίθηση και οι έξυπνοι είναι γεμάτοι αμφιβολίες...

- 21 Μαρ 2015, 02:15 #91594

Με 1 % τόκο τον χρόνο και τον φόβο του φόρου περιουσίας στις καταθέσεις , άλλαξαν τα δεδομένα . Αν μετά τα χτεσινά ανοίξουν και τα τραπεζικά , αλλάζουν ξανά τα πράγματα .

Tι εννοείς εδώ; Ότι θα ανοοίξουν ξανά τα δάνεια; Αν ναι, πώς το τεκμηριώνεις; Ή εννοείς κάτι άλλο;


Για τους ημιυπαίθριους γενικά, παίζει πλεόν το εξής που είναι εντελώς γελοίο και υποτιμιτικό προς τον αγοραστή. Έστω το σπίτι ήταν στα σχέδια 80τμ, αλλά με τον ημιυπαίθριο έγινε 100τμ. Εγώ σε όλα σχεδόν που ήμουν μπροστά όπου ο κατασκευαστής μίλαγε με τον πωλητή, του έλεγε η τιμή είναι Χ διότι μέσα έχει και την τακτοποίηση... που στην τελική στα @@ μας η τακτοποίηση, την παρανομία του καασκευαστή θα πρέπει να την πληρώσει ο ίδιος, όχι να την μετακυλήσει στον αγοραστή (Ανεβάζοντας έτσι την τιμή για να μην του φανεί αυτουνού..)

Γενικά θα έπρεπε να βγεί ένας τρελός νόμος να τους σκίσει όλους αυτούς, αλλά είμαστε Ελλαδιστάν....


Επιπλέον, σε αυτό που λές με αλλαγή άποψης τελευταία στιγμή, είνια κάτι πλεόν που έχω ακούσει αρκετά, και δυστυχώς τίποτα δεν προφυλάσει τον αγοραστή (που πιθανώς έχει δώσει και προκαταβολή ή/και έχει πληρώσει κάποια έξοδα για έλεγχο κλπ).

- 21 Μαρ 2015, 11:04 #91630

Εγω παντως δεν εχω βρει καμια ευκαιρια. Παντου ακουω:
-εγω πριν την κριση αυτα τα πουλουσα 300.000€
-δεν εχει αναγκη ο κατασκευαστης, εχει πολλα €
Και για τα δυο, προφανως στα @@ μας.
< >

Ομοίως και αυτού που πουλάει . Σόρρυ που θα στενοχωρήσω κάποιους , αλλά ο πάτος ήταν το 13-14 . Τώρα με 1 % ετήσια απόδοση στις καταθέσεις και με τις 100 δόσεις που έβγαλαν την πίεση από τους φόρους σε πολλούς που είχαν πρόβλημα με ΕΝΦΙΑ και χαράτσια και ΦΠΑΠ που έπεσαν όλα μαζί , πολλά σπίτια αποσύρθηκαν αφού όποιος δεν έχει ανάγκη να πουλήσει γιά να πληρώσει χρέη , δεν έχει κανένα λόγο να χάσει ακίνητο , γιά να τρέχει με μηδενικής απόδοσης κεφάλαιο .

Από την άλλη στα ενοίκια των σπιτιών κυρίως και λιγότερο των επαγγελματικών χώρων , έχει βρεθεί μιά ισορροπία σε χαμηλό επίπεδο , ενώ η φορολογία των ενοικίων που είναι 11 % γιά τις πρώτες 12000 , ανεβάζει ακόμα περισσότερο την απόδοση των ακινήτων . Γιά να έχουμε μιά σύγκριση , αν κάποιος έχει ένα ακίνητο που έχει αξία 150000 κατά τον ίδιο , αλλά έρχονται οι έξυπνοι και του λένε στο παίρνω γιά 80000 , τότε η ετήσια απόδοση αυτών των χρημάτων δεν υπερβαίνει τις 2000 γιά την πρώτη περίπτωση και τις 1000 γιά την δεύτερη . Ακόμα και με ένα ενοίκιο 400 € που είναι χαμηλό γιά αυτή την αξία , η ετήσια απόδοση αφαιρουμένου του ΕΝΦΙΑ και του φόρου εισοδήματος , είναι πάνω από 4000 € . Αυτό σημαίνει ότι δεν τον συμφέρει σε καμμία περίπτωση να το πουλήσει , ακόμα και στην τιμή που αυτός θεωρεί καλή , πόσο μάλλον στην αστεία τιμή που νομίζουν ότι θα ψωνίσουν οι έξυπνοι

Το μεγάλο πρόβλημα υπάρχει με τα ακίνητα στις υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου , όπου κανείς δεν θέλει ούτε να νοικιάσει , ούτε να αγοράσει . Βέβαια εδώ υπάρχει λόγος που γινόταν αυτό από τους προηγούμενους , να δούμε τι θα κάνουν και οι τωρινοί .

Αλλά επειδή μιλάμε γιά περιοχές που κάποιος θα θέλει να αγοράσει , η ανάλυση είναι αυτή που έκανα .

Με 1 % τόκο τον χρόνο και τον φόβο του φόρου περιουσίας στις καταθέσεις , άλλαξαν τα δεδομένα . Αν μετά τα χτεσινά ανοίξουν και τα τραπεζικά , αλλάζουν ξανά τα πράγματα .

Tι εννοείς εδώ; Ότι θα ανοοίξουν ξανά τα δάνεια; Αν ναι, πώς το τεκμηριώνεις; Ή εννοείς κάτι άλλο;


Για τους ημιυπαίθριους γενικά, παίζει πλεόν το εξής που είναι εντελώς γελοίο και υποτιμιτικό προς τον αγοραστή. Έστω το σπίτι ήταν στα σχέδια 80τμ, αλλά με τον ημιυπαίθριο έγινε 100τμ. Εγώ σε όλα σχεδόν που ήμουν μπροστά όπου ο κατασκευαστής μίλαγε με τον πωλητή, του έλεγε η τιμή είναι Χ διότι μέσα έχει και την τακτοποίηση... που στην τελική στα @@ μας η τακτοποίηση, την παρανομία του καασκευαστή θα πρέπει να την πληρώσει ο ίδιος, όχι να την μετακυλήσει στον αγοραστή (Ανεβάζοντας έτσι την τιμή για να μην του φανεί αυτουνού..)

Γενικά θα έπρεπε να βγεί ένας τρελός νόμος να τους σκίσει όλους αυτούς, αλλά είμαστε Ελλαδιστάν....


Επιπλέον, σε αυτό που λές με αλλαγή άποψης τελευταία στιγμή, είνια κάτι πλεόν που έχω ακούσει αρκετά, και δυστυχώς τίποτα δεν προφυλάσει τον αγοραστή (που πιθανώς έχει δώσει και προκαταβολή ή/και έχει πληρώσει κάποια έξοδα για έλεγχο κλπ).

Τα στεγαστικά δάνεια , τα θέλουν οι τράπεζες σε όλο τον κόσμο . Μπορεί να μην βγάζουν πολλά από αυτά , αλλά είναι πιό ασφαλή από τα άλλα και κάνουν τον δανειολήπτη μόνιμο πελάτη , που θα φέρει καταθέσεις , θα φέρει την μισθοδοσία του , θα πάρει κάρτα και καταναλωτικό και γενικά όλες τις τραπεζικές του συναλλαγές , επί χρόνια .
Ακόμα η αύξηση των αξιών των ακινήτων είναι επιδιωκόμενη και από το κράτος , γιατί έτσι ανεβαίνει και η δική του περιουσία . Οι τράπεζες δίνουν ήδη στεγαστικά δάνεια . Δύσκολα , σε καλούς πελάτες και μικρό ποσοστό της αξίας του ακινήτου , περίπου το 40-50 % , αλλά τα δίνουν . Εχω στοιχεία από φίλους τραπεζικούς και συμβολαιογράφους .

Γιά τους ημιυπαίθριους η ευθύνη είναι κοινή . Του κράτους που τους επέτρεψε να κλείνουν , των πωλητών που τους έκλειναν και των αγοραστών που τους απαιτούσαν και τους αγόραζαν .

Γιά την αύξηση τιμών από τους ιδιοκτήτες , γιατί ενοχλείσαι ? Αφού ο ελληναράς καταναλωτής , είναι ΠΑΝΤΕΛΩΣ ΗΛΙΘΙΟΣ .
Νομίζει ότι είναι ο πιό μάγκας και θα κάνει την καλύτερη αγορά και την καλύτερη πώληση .
Είπα , όσο και αν ξυνίζει σε κάποιους , ο πάτος πέρασε . Ακόμα όμως είμαστε κοντά του . Αν όμως αλλάξει λίγο το κλίμα και σταματήσει η συμπίεση του ελατηρίου της ζήτησης , τότε θα έχουμε εκτίναξη του ελατηρίου , ιδιαίτερα αφού τα σπίτια που πουλιούνται δεν είναι πάνω από 70000 , όση είναι η μέση ετήσια άγοραπωλησία ακινήτων της περιόδου 1970-2010 . Αλλά τώρα έχουμε 7 χρόνια πίεσης , που δεν πουλήθηκαν 490000 σπίτια , αλλά ούτε το 10 % αυτών .

Ανάλογη κατάσταση , όχι όμως με τόση μεγάλη κρίση , είχαμε από το 1990-1995 . Τότε στα ΒΠ οι τιμές το 1990 ήταν 180.000 δρχ/τμ , αλλά ο ετήσιος πληθωρισμός πάνω από 20 % . Ετσι το 1995 , θα έπρεπε μόνο από τον πληθωρισμό να είναι γύρω στις 380. 000 , αλλά ήταν στις 280.000 . Δηλαδή σε σταθερές τιμές είχαμε πτώση 30 % . Από το 1995 και μετά μειωνόταν ο πληθωρισμός και οι τιμές αυξάνονταν πάνω από τον πληθωρισμό γιά να καλύψουν την μείωση . Ετσι το 1996 , ήταν στις 340.000 , το 1997 στις 420.000 , το 1998 στις 500.000 και ανέβαιναν , ενώ ο πληθωρισμός έπεφτε . Ο λόγος ήταν η κάλυψη της ζήτησης που είχε συμπιεστεί επί 4 χρόνια .

Ο Τσιρώνης είπε ότι δεν θα μπούν καινούργια οικόπεδα στο σχέδιο και ότι πρέπει να ξαναφτιάξουμε την πόλη και ιδιαίτερα το κέντρο . Αυτό όμως θέλει κάποια χρόνια , οπότε και μέχρι να βρεθεί ισορροπία στο μεσοδιάστημα , η ζήτηση θα ανεβαίνει και η προσφορά θα μειώνεται , αφού κανείς δεν πρόκειται να χτίσει , αν δεν πουλήσει τα παλιά σε τιμές που θα του αφήσουν κέρδος .

Εδώ όμως έχουμε και ένα άλλο στοιχείο . Η κρίση προφανώς , αν όλα πάνε καλά , μέχρι να ξεπεραστεί εντελώς και να αρχίσουν κάποιοι να επενδύουν , θα έχουμε πλησιάσει το 2020 . Αυτό σημαίνει ότι από το 2008 που άρχισε η κρίση θα έχουν περάσει 12 χρόνια . Αρα πολλοί που ασχολούνταν με το άθλημα , το 2008 , το 2020 είτε θα είναι συνταξιούχοι , είτε θα είναι κοντά στην σύνταξη , γιά να ξεκινήσουν δουλειές εντάσεως κεφαλαίου και ψηλού ρίσκου .

Αρα πολλές τεχνικές εταιρείες , μικρομεσαίες που δεν είχαν διαδόχους στο επάγγελμα , σκεφτείτε ότι οι πιό πολλοί κατασκευαστές , είναι ήδη ηλικιωμένοι , αφού ξεκίνησαν το 60 και το 70 την δουλειά , δεν θα είναι στον χώρο .

Ο χώρος έτσι και αλλιώς φτιάχνεται από τους πολιτικούς γιά να δουλευτεί από τις μεγάλες εταιρείες , με μεγάλα έργα σε μέγεθος οικοδομικού τετραγώνου , αφού τα μεγάλα δημόσια έργα , δρόμοι , τρένα κλπ , τελειώνουν του χρόνου .

Θα έχουμε λοιπόν μιά ολιγοπωλιακή αγορά στο μέλλον , όπως γίνεται και στο εξωτερικό και θα έχουμε και νέα προιόντα , όπως η συνιδιοκτησία ακινήτων γιά εκμετάλλευση , μέσω μεριδίων που θα δίνουν οι εταιρείες σε παντελώς αγνώστους μεταξύ τους και που αυτά τα έσοδα , θα είναι βοήθημα γιά την συμπλήρωση της σύνταξης , που όπως γνωρίζουμε στο κοντινό μέλλον θα είναι 350 € από το κράτος και ότι έχει δώσει ο καθένας με μικρή αναπλήρωση .

- 21 Μαρ 2015, 13:04 #91652 Ο πάτος είναι αυτός που υπάρχει σήμερα, το πιστεύω κι εγώ. Τίποτε δεν πρόκειται να πέσει πιό κάτω και τους λόγους -ως αγοραστής , και αφήστε τον κατασκευαστή να λέει κι αυτός τα δικά του -τους ανέφερα εδώ :

Οι τιμές θα πέσουν στο 50% του 2007 όπως το φαντάζεστε, πχ το συγκεκριμένο στα 120Κ, αν το κράτος βαρέσει κανόνι (πάμε στη δραχμή) ή αν τρέξουν με γρήγορους ρυθμούς κατασχέσεις, αφού αρκετοί κατασκευαστές χρωστάνε και θα έπρεπε να διώχνουν διαμερισματα για να ρεφάρουν , όμως και πολλοί είχαν βγάλει μύρια (και αφορολόγητα , τι τα έκαναν δεν ξέρω βέβαια και ακόμα κλαίγονται ), οπότε τα κρατάνε ψηλά αφού δεν έχουν ανάγκη. Και όποιος πουλήσει 1 στο 50-60% κάτω, ρεφάρει για 1-2 χρόνια και τα υπόλοιπα 5-10 που του έμειναν τα κρατάει ψηλά. Αρα, "αν σου κάτσει" και πέσεις πάνω του.

Επειδή οι περισσότεροι γράφεται "θεωρία", αλλά ακόμα δεν τα "στάξατε" για να καταλάβετε τελικά αν άξιζε, τι επιτυχία στην διαπραγμάτευση τιμής είχατε και αν η αγορά ήταν πολύ καλή, (πάντα υπάρχουν και καλύτερες, αλλά αυτό θέλει πολύ τύχη, αλλά και ψάξιμο 1 ετους με επισκέψεις σε τουλάχιστον 10 ακίνητα το μήνα και όχι σε 15-20 ακίνητα συνολικά), ΑΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΕΝΔΙΑΦΕΡΕΣΤΕ, μην περιμένετε "θαύματα". Αποφασίστε λοιπόν και .. ότι συμβεί την επόμενη 10ετία, που θα σας οδηγήσει σε ασφαλέστερο συμπέρασμα για την επιτυχία σας, το ξέρει μόνο ο ... μάντης Κάλχας!
Αν ήμουν λοιπόν Κάλχας, δεν θα αγόραζα το 2012 με τιμή -35% έναντι του 2007, αλλά πέρσυ, αφού το ίδιο σε τμ και σχέδιο ακίνητο (εφαπτόμενο) , στο ίδιο συγκρότημα, σήμερα πουλιέται 50Κ λιγότερο, επειδή βέβαια χρωστάει της Μιχαλούς ο εργολάβος, αλλιώς θα πουλιώταν περισσότερο αλλά σαφώς λιγότερο απ΄όσο πλήρωσα εγώ . Βέβαια, αν τον είχαν γ@μήσει κράτος και τράπεζες , ΩΣ ΟΦΕΙΛΑΝ, θα τα έδινε αυτός ή η τράπεζα 100Κ λιγότερο. Και αυτό, όπως άλλωστε έμμεσα το παραδέχτηκε και ο criuser, εκμεταλλεύονται οι κατασκευαστές και δεν τα "χαρίζουν", όσο και αν στριμώχτηκαν.
Με φορολογεί λοιπόν εμένα το κράτος ως καλοπληρωτή περισσότερο, μου κόβει τους τόκους σε καταθέσεις η τράπεζα, οπότε έτσι έχω βάλει ρεφενέ για να επιζήσει κι άλλο και να κάνει ακόμα τον μάγκα ο φεσαδόρος κατασκευαστής !
Αιντε λοιπόν, και ... καλή τύχη .

ΥΓ : Αν διαβάσει κάποιος το τοπικό ==> http://www.4tforum.gr/phpBB3/viewtopic. ... E%B1%CE%B9 στο παλιό φόρουμ , θα καταλάβει ποιός έκανε "πετυχεσά-μαντεψά" και ποιός πήγε "άπατος" στο θέμα "Αγοραπωλησιών" απο το 2005 και μέχρι το περσινό καλοκαίρι!!!

- 21 Μαρ 2015, 14:26 #91668 Πάντως cruiser, συμφωνώ με τα των 100 δόεων κλπ (ότι θα ανακόψει την όποια πτώση κλπ). Παράλληλα όμως εάν παίξει περουσιολόγιο, τότε θα κλάψουνε μανούλες, ιδίως θεούληδες κατασκευαστές που τα είχαν στο ονομά τους ώστε να μην χρεώνουν ΦΠΑ στον πελάτη. Οπότε αν είσαι κατασκευαστής και έχει καμιά 5-10 σπιτάκια στο ονομά σου, θα τρέξεις να τα ξεφορτωθείς και να βρείς άλλους επενδυτικούς μηχανισμούς για τα μετρητά που θα πάρεις.

Όμως στα δάνεια δεν είναι ακριβώς έτσι το πράγμα, στο τέλος του 2014 ναι, άνοιξε η κάνουλα και έδιναν πιο εύκολα και σε 75% της αξίας, πλέον ΣΗΜΕΡΑ, με το πρόβλημα ρευστότητας και εκροης καταθέσων, όχι απλά έχει κλείσει η κάνουλα, αλλά έχει μπεί και πώμα..... (έχω άμεση άποψη για αυτό....). Ακόμα και σε πελάτες με αρκετά καλή πιστοληπτική ικανότητα.

Πιθανώς να δίνουν μικρά δάνει ύψους 50κ, όμως κακά τα ψέματα, αυτός που θα πάρει τέτοιο δάνειο δεν είναι αυτός που θα "κινήσει" την αγορά. Πιθανώς λοιπόν μέ τέτοια ποσά να φύγουν τα πολύ φτηνά σπίτια, αυτά όμως της μεσαίας κατηγορίας (>200κ) δεν νομίζω να ξεκολλήσουν....
Επίσης επειδή όλα τα "νεόδμητα" είναι εποχής 2010 το νεότερο, όσο κάθονται, τόσο απαξιώνονται... Αν ανοίξει η κατασκευή (λέμε και καμιά μλκια να περάσει ή ώρα , αυτά όλα θα πέσουν άμεσα πιστεύω και άλλο (γιατί άλλο "νεόδμητο" με 5-7-10 χρόνια στην καμπούρα), και άλλο πραγματικά νεόδμητο.

- 21 Μαρ 2015, 20:10 #91756 Λοιπόν βλέπετε τα πράγματα με λάθος όρους .
Σήμερα υπάρχουν νεόδμητα που τελείωσαν το 2010 , άλλα που ξεκίνησαν το 2009 και δεν έχουν τελειώσει ακόμα , αλλά είναι ΟΛΑ ΝΕΟΔΜΗΤΑ , γιά τον απλούστατο λόγο ότι ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΝΕΩΤΕΡΑ .
Νεώτερα θα υπάρξουν όταν έχουν πουληθεί τουλάχιστον το 80-90 % των υπαρχόντων , οπότε δεν θα αξίζει να το συζητάμε .
Γιά παράδειγμα , σε περιοχή των ΒΠ , όχι από τις πολύ , πολύ ακριβές , αλλά που είχε ζήτηση λόγω μετρό κλπ , αυτή την στιγμή ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΕΙ κανένα διαμέρισμα προς πώληση , εκτός από κάποια που έχουν συγκεκριμένα προβλήματα , δηλαδή ένα το βασικότερο . Εχουν κτιστεί σε λάθος θέση και έχουν θέμα θορύβου και κακής τοποθεσίας .

Δάνεια δίνουν οι τράπεζες , δύσκολα μεν και αργά , αλλά δίνουν . Η συμβολαιογράφος μου έκανε συμβόλαιο με δάνειο 140000 πριν 2 εβδομάδες , αλλά ξέρω και από τραπεζικούς που έχω πολλούς φίλους .

Παράλληλα όμως εάν παίξει περουσιολόγιο, τότε θα κλάψουνε μανούλες, ιδίως θεούληδες κατασκευαστές που τα είχαν στο ονομά τους ώστε να μην χρεώνουν ΦΠΑ στον πελάτη. Οπότε αν είσαι κατασκευαστής και έχει καμιά 5-10 σπιτάκια στο ονομά σου, θα τρέξεις να τα ξεφορτωθείς και να βρείς άλλους επενδυτικούς μηχανισμούς για τα μετρητά που θα πάρεις

Αυτό τι κουφό είναι . Τελικά βρε παιδί μου είναι κακό πράγμα η παντολογία .
Οι κατασκευαστές ανέκαθεν , είχαν άλλο ένα δωράκι από το κράτος , που τους κατηγορεί και ως φοροφυγάδες .
Πληρώνουν γιά τα ακίνητα που έχουν στην εταιρεία τους και είναι ΕΜΠΟΡΕΥΜΑ προς πώληση , ΦΜΑΠ και μάλιστα χωρίς αφορολόγητο και με τον ψηλότερο φόρο των εταιρειών . Σκέφτεστε τους αυτοκινητάδες , τους ρουχάδες , τους σουβλατζήδες να πλήρωναν φόρο κατοχής γιά το εμπόρευμα τους . Ε αυτό σε εμάς συμβαίνει . Και βέβαια πληρώσαμε και ΕΝΦΙΑ . Στον ΦΠΑ υπάγονται ΟΛΑ τα ακίνητα που είναι εμπόρευμα προς μεταβίβαση , εφ' όσον η άδεια οικοδομής έχει εκδοθεί μετά την 1-1-2006 και δεν είχε συνταχθεί εργολαβικό προσύμφωνο πριν την 23-11-2005 .
Αρα ΦΠΑ πληρώνουν όλα τα ακίνητα , ανεξάρτητα αν το έχεις στο όνομα σου , η είναι αντιπαροχή . Δεν πληρώνεται ΦΠΑ , αλλά φόρος μεταβίβασης , μόνο όταν έχουμε αγορά πρώτης κατοικίας από τον αγοραστή .

Αρα κάτι άλλο έχεις ακούσει και το έχεις μπερδέψει .

Αν ήμουν λοιπόν Κάλχας, δεν θα αγόραζα το 2012 με τιμή -35% έναντι του 2007, αλλά πέρσυ, αφού το ίδιο σε τμ και σχέδιο ακίνητο (εφαπτόμενο) , στο ίδιο συγκρότημα, σήμερα πουλιέται 50Κ λιγότερο, επειδή βέβαια χρωστάει της Μιχαλούς ο εργολάβος, αλλιώς θα πουλιώταν περισσότερο αλλά σαφώς λιγότερο απ΄όσο πλήρωσα εγώ . Βέβαια, αν τον είχαν γ@μήσει κράτος και τράπεζες , ΩΣ ΟΦΕΙΛΑΝ, θα τα έδινε αυτός ή η τράπεζα 100Κ λιγότερο. Και αυτό, όπως άλλωστε έμμεσα το παραδέχτηκε και ο criuser, εκμεταλλεύονται οι κατασκευαστές και δεν τα "χαρίζουν", όσο και αν στριμώχτηκαν.
Με φορολογεί λοιπόν εμένα το κράτος ως καλοπληρωτή περισσότερο, μου κόβει τους τόκους σε καταθέσεις η τράπεζα, οπότε έτσι έχω βάλει ρεφενέ για να επιζήσει κι άλλο και να κάνει ακόμα τον μάγκα ο φεσαδόρος κατασκευαστής !
Αιντε λοιπόν, και ... καλή τύχη .

ΥΓ : Αν διαβάσει κάποιος το τοπικό ==> http://www.4tforum.gr/phpBB3/viewtopic. ... E%B1%CE%B9στο παλιό φόρουμ , θα καταλάβει ποιός έκανε "πετυχεσά-μαντεψά" και ποιός πήγε "άπατος" στο θέμα "Αγοραπωλησιών" απο το 2005 και μέχρι το περσινό καλοκαίρι!!!

Τις μεζονέττες τις διέλυσαν τα τεκμήρια και έτσι οι τιμές είναι κάτω και δεν ξέρω αν θα ανέβουν , αφού την πάτησαν σαν τα δίλιτρα και πάνω αμάξια .
Η προστασία από πλειστηριασμούς αφορούσε την πρώτη κατοικία από ιδιώτες , όχι τους επαγγελματίες . Οι κατασκευαστές συνήθως δανείζονται με αλληλόχρεους λογαριασμούς , στους οποίους πληρώνουν τόκους γιά όσο διάστημα χρησιμοποιούν τα χρήματα μέχρι να τα επιστρέψουν . Αρα μπορεί να χρωστάει , αλλά αν πληρώνει τόκους , είναι ΚΑΤΑΣΠΡΟΣ . Τώρα αν χρωστάει στο κράτος , προφανώς κάνει ρυθμίσεις , αλλά πάλι θα είναι σε κατάσταση ελεγχόμενη .
Στο ΙΚΑ οι περισσότεροι κατασκευαστές δεν χρωστάγανε , γιατί δεν έπαιρναν ενημερότητα γιά να πουλήσουν . Υπήρχαν βέβαια και διάφορα ΖΩΑ στον χώρο , που έκαναν κακό στον εαυτό τους , αλλά αυτά ήταν παλιές πρακτικές του 70 , αφού από το 83 και μετά καθορίστηκε ο αριθμός των ενσήμων που χρεωνόταν κάθε έργο και μόνο ΖΩΑ χρώσταγαν στο ΙΚΑ .

Αρα το κράτος και οι τράπεζες γενικά ΔΕΝ είχαν λόγο να ζορίσουν κανένα , αφού ήταν σε λογικά πλαίσια , ενώ είναι καλυμμένοι από ακίνητα - κατοικίες που κρατάνε πάντα κάποια αξία . Αν έκαναν αυτό στους κατασκευαστές ,τότε σε όλους τους άλλους επιχειρηματίες που είχαν καθρεφτάκια γιά καλύμματα , έπρεπε να τους είχαν κλείσει .

Γιά το τοπικό των 4Τ και τις αποτυχημένες προφητείες αύριο . Γιατί θέλει να δούμε και τις άλλες επιλογές που είχε ο επενδυτής του 2005 .

Καλό βράδυ .

- 21 Μαρ 2015, 22:49 #91813 cruiser, το πρόβλημα μου δεν είναι ότι θέλω ο κατασκευαστής να μπει μέσα (που προτιμούν να τους θάψουν στα θεμέλια καλύτερα). Το πρόβλημα μου είναι ότι κατασκευαστές που είχαν γλυκαθεί να πουλάνε φύκια για μεταξωτές κορδέλες, επιμένουν να τις παρουσιάζουν έτσι με -10κ. Αν είναι έτσι, η γνώμη μου είναι να τα κρατήσουν ή καλύτερα, επειδή είπες ότι οι περισσότεροι κατασκευαστές είναι ηικιωμένοι, ας τα πάρουν μαζί τους!

Το μεγάλο πρόβλημα του κόσμου είναι ότι οι βλάκες είναι γεμάτοι αυτοπεποίθηση και οι έξυπνοι είναι γεμάτοι αμφιβολίες...

- 22 Μαρ 2015, 14:21 #91931 Οι τιμές από τις τιμές του 2007 , έχουν μειωθεί 30-50 % και εσύ μιλάς γιά -10.000 ?
Μάλλον ο μόνος στην χώρα είσαι .
Ακόμα να σου εξηγήσω ότι το ακίνητο γιά τον κατασκευαστή είναι εμπόρευμα , ενώ η φράση φύκια για μεταξωτές κορδέλλες είναι λαικίστικος αφορισμός και δεν αντέχει καμμία κριτική .
Εγώ θεωρώ ότι το επίπεδο των κατασκευών στην Ελλάδα , είναι από τα υψηλότερα του κόσμου και πίστεψε με , λόγω επαγγελματικής εμμονής , στα ταξίδια μου επισκέπτομαι και κατασκευές , μιλώντας γιά την Ευρώπη κυρίως .

Ακόμα να σου πω ότι η Ελλάδα είναι η χώρα της ΜΗΔΕΝΙΚΗΣ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ των πολυκατοικιών , που συντηρήσεις που έπρεπε να γίνονται κάθε 5 χρόνια , όπως οι μονώσεις των ταρατσών γίνονται κάθε 15-20 που θα εμφανιστεί πρόβλημα , τοπικά και κάθε 30-40 όταν διαλύσουν τελείως .

Οι πολυκατοικίες του 50,60, 70 , ακόμα και του 30 , παρ' ότι έχουν ελάχιστη έως μηδενική συντήρηση και είμαστε σε σεισμογενή χώρα , έχουν δείξει μεγάλη αντοχή στην διάρκεια του χρόνου και λαικισμοί τηλεδημοσιοκάφρων δεν βοηθούν , σε ένα σοβαρό διάλογο .

Τέλος πάντων η συζήτηση αυτή θα οδηγήσει σε μάκρος και οι δικές μου θέσεις έχουν πίσω τους γνώση και πείρα δεκαετιών και δεν αφορούν 1-2 σπίτια που έχει ο καθένας , αλλά εκατοντάδες . Οχι βέβαια ότι δεν κάνουμε λάθη και χοντράδες , αλλά σε γενικές γραμμές , σε σύγκριση με τα άλλα επαγγέλματα , αλλά και με τα άλλα βιομηχανικά και χειροποίητα προιόντα , ο μέσος όρος είναι ψηλός .

Γιά παράδειγμα , την περασμένη εβδομάδα είχαμε απεργία στο μετρό , γιατί οι καινούργιοι συρμοί παθαίνουν συνέχεια βλάβες και δεν μπορούν να ενταχθούν στο δίκτυο . Οι συρμοί αυτοί , είναι εξέλιξη των προηγούμενεων Κορεάτικων , οι οποίοι λειτούργησαν μιά χαρά από την αρχή . Και μιλάμε γιά βιομηχανικό προίον με χιλιάδες αντίτυπα και υψηλού κόστους .



Να συνεχίσω την χτεσινή μου αναφορά στο παλιό θέμα των 4Τ που ξεκίνησε το 2005 και ποιοί δικαιώθηκαν .

Να πω λοιπόν , ότι αυτό που συνέβη κανείς δεν το φανταζόταν το 2005 .

Αν λοιπόν αγόραζε ένας ένα σπίτι το 2005 , σήμερα θα είχε χάσει το 30-50 % της αξίας του , αν το πούλαγε βέβαια . Θα είχε όμως κερδίσει και τα ενοίκια 10 χρόνων και κάποια κόστη μετακομίσεων .

Αν αντί να αγοράσει σπίτι , αγόραζε οικόπεδο , τότε θα είχε χάσει 50-70 % της αξίας του και δεν θα είχε κερδίσει και τίποτα ενδιάμεσα .

Αν είχε αγοράσει μετοχές και μάλιστα τραπεζών που ήταν υποτίθεται και οι πιό σίγουρες , τότε με την βοήθεια του κάπιταλ θα είχαμε , αρχικά γιά την Αλφα που ήταν και η πιό υγιής όπως είδαμε και από τα διεθνή τέστ , τιμή αγοράς το 2005 άνω των 8 € και τώρα μόλις στο 0,30 € δηλαδή μόλις στο 3,75 % της αρχικής αξίας και δηλαδή σχεδόν ολοσχερή απώλεια κεφαλαίου . Βέβαια μπορεί να έχει πάρει κάποιος μέρισμα περί τα 2-3 € συνολικά , αλλά πρέπει τώρα απλά γιά να διατηρήσει το ποσοστό του με τα warrants να πληρώσει πολύ παραπάνω.
http://www.capital.gr/q.asp?s=%C1%CB%D6%C1

Γιά την Εθνική από 100 € στο 1 € , γιά την Πειραιώς από 100 € στο 0,35 και γιά την Ευρωβ από 150 στο 0,08 .
Δηλαδή στο χρηματιστήριο , απλά χάθηκαν τα λεφτά των μακροπρόθεσμων επενδυτών , όπως είναι και οι αγοραστές ακινήτων .

Ας πάμε τώρα στον Βασιλιά . Τα μετρητά . Εκεί πράγματι υπήρξε κέρδος αυτά τα χρόνια . Αν βέβαια κάποιοι τα έβγαλαν στην Κύπρο φοβούμενοι τα εδώ θέματα , τότε έχασαν πολλά λεφτά . Οι φήμες μιλάνε γιά 80-90 % του κεφαλαίου γιά όσους είχαν πολλά λεφτά έξω . Μέχρι το 2013 λοιπόν που τα επιτόκια ήταν ψηλά , τα μετρητά πήγαιναν καλά .

Τώρα οι αποδόσεις μηδενίστηκαν παντού , γνωστός φοβούμενος έβγαλε 200 κ έξω με -2 % χασούρα τον χρόνο .
Αρα μέχρι τώρα τα μετρητά πράγματι είναι ο βασιλιάς . Αλλά επειδή η συντριπτική πλειοψηφία των εχόντων , έχουν ένα θεματάκι με το χρώμα τους , που κλείνει προς το σκούρο , πιθανόν με το περιουσιολόγιο να έχουν μεγάλα θέματα .

Ακόμα να θυμίσω σε όλους , ότι μπορεί να μην ίσχυαν τα τεκμήρια μέχρι το 11 , αλλά ότι φτιάχναμε και ότι είχαμε που ήταν κάποτε τεκμήριο , αφαιρούνται από το διαθέσιμο εισόδημα . Δηλαδή , αν από 2000 μέχρι το 2010 είχαμε ένα τρίλιτρο - τετράλιτρο αμαξάκι , τότε το τεκμήριο του , αφαιρείται από το εισόδημα της κάθε χρονιάς .

Ετσι κάποιος που θέλει να δικαιολογήσει 300-500.000 , πρέπει να πάει πολύ πίσω γιά να μπορέσει , αν έχει κάνει καλή και πλούσια ζωή την εποχή της αφθονίας .

Γενικά ζούμε σε περίεργη χώρα και οι επενδύσεις έχουν περίεργα αποτελέσματα .

Γιά μένα πάντως όλα αυτά τα χρόνια , πιό καλά από όλους την έβγαλαν οι τραπεζικοί . Επαιρναν απίστευτα λεφτά πριν την κρίση , συνεχίζουν να παίρνουν και τώρα απίστευτα γιά την εποχή . Μαγκιά τους .

Γενικά γιά να το ενώσουμε με την πολιτική , οι τράπεζες ήταν οι πρώτες που έτρεξαν στα δικαστήρια από το 2010 , γιά να μειώσουν τα ενοίκια που δίνουν γιά τα καταστήματα τους , προσφεύγοντας βάσει του άρθρου του ΑΚ γιά απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών της αγοράς , αλλά αρνούνται να δεχθούν το ίδιο γιά τα δάνεια που έχουν δώσει .

Ακόμη και προχτές η τυφλή , αλλά καθόλου κουφή λεγόμενη δικαιοσύνη , διά του απ είπε ότι το τοκογλυφικό επιτόκιο των καρτών είναι λογικό , γιατί αυτή που πήρε την κάρτα , το ήξερε ότι είναι ψηλό .

Μα και τα ακίνητα που νοίκιαζαν γιά καταστήματα οι τράπεζες , ήταν πρώτες μούρες με ψηλά ενοίκια , αλλά εκεί η λεγόμενη δικαιοσύνη , άκουσε και αποφάσισε το αντίθετο .

Διασκεδαστικό είναι πάντως .

- 22 Μαρ 2015, 18:34 #92017 Εγώ νομίζω ότι τα ακίνητα πριν από 5-6 χρόνια πωλούνταν σε απαράδεκτα υψηλές τιμές και ήταν μία φούσκα που έσκασε μαζί με τις άλλες. Οι κατασκευαστές θησαύρισαν και τώρα το να βγάλουν ένα λογικό κέρδος / διαμέρισμα το θεωρούν απαράδεκτο.
Να μην πω ότι στα 10 σπίτια που έχω δει, τα 7 έχουν κάποιο περίεργο λειτουργικό θέμα ή διαρύθμιση κουκουρούκου.

Το μεγάλο πρόβλημα του κόσμου είναι ότι οι βλάκες είναι γεμάτοι αυτοπεποίθηση και οι έξυπνοι είναι γεμάτοι αμφιβολίες...

- 22 Μαρ 2015, 20:25 #92045 H τιμή πώλησης ήταν υψηλή αλλά ήταν ανάλογη με το κόστος . Οταν το 2005 η αντιπαροχή πήγαινε στο 55 % και πλέον στις καλές περιοχές , ενώ αν αγόραζες το οικόπεδο η τιμή του τμ που θα χτιζόταν είχε 1500-2000 αξία γης και δεν μιλάω γιά Βουλιαγμένη , Παλαιό Ψυχικό και Κεφαλάρι κλπ όπου ήταν ακόμα ψηλότερο , τότε το κόστος μαζί με το κόστος κατασκευής που ήταν γύρω στα 1200-1500 /τμ , έφτανε εύκολα πάνω από 3000 €/τμ . Πόσο να πουληθούν ?
Ασε που όπως έχω εξηγήσει τους κατασκευαστές δεν τους συμφέρει να ανεβαίνουν οι τιμές γιατί έχουν λιγότερους δυνητικούς πελάτες .

Αλλά έχω ακούσει απίστευτες μλκιες από τον κόσμο . Ο άλλος έλεγε , αφού τους κοστίζει 1000 € το τμ το χτίσιμο και το πουλάνε 3000 , σκέψου τι βγάζουν . Το ΠΟΥ ΘΑ ΤΟ ΕΧΤΙΖΑΝ , δηλαδή το οικόπεδο το θεωρούσαν τα ζώα άνευ αξίας , αλλά ήταν σίγουροι γιά την άποψη τους .

Και εσύ είσαι θύμα μύθων αυτού του είδους , με αυτά που γράφεις .

Ψάξε λοιπόν πόσο πουλιέται ένα οικόπεδο εκεί που θέλεις , υπολόγισε το κόστος γης ανά τμ , βάλε και ένα κόστος κατασκευής περί τα 1200 €/τμ , υπολόγισε και μιά επιβάρυνση 10 % γιά τα κοινόχρηστα και τα υπόγεια που δεν πουλιώνται , βάλε και το κέρδος που νομίζεις εσύ ότι πρέπει να βγάλει και πες και την τιμή πώλησης .

- 22 Μαρ 2015, 20:33 #92047

τότε το κόστος μαζί με το κόστος κατασκευής που ήταν γύρω στα 1200-1500 /τμ , έφτανε εύκολα πάνω από 3000 €/τμ
βάλε και ένα κόστος κατασκευής περί τα 1200 €/τμ

Μας τρολλάρεις δεν μπορεί