- 20 Μαρ 2015, 12:11
#91276
Εμένα οι μεζονέτες δεν μου αρέσουν προσωπικά και έτσι δεν ασχολήθηκα ποτέ με αυτές επιχειρηματικά . Ακόμα γιά να είναι μία μεζονέττα λειτουργική θα πρέπει το εμβαδόν κάθε επιπέδου να είναι τουλάχιστον 80-90 τμ , που σημαίνει ότι πάμε σε πολλά τμ και προφανώς σε υψηλές τιμές , λόγω ακριβώς των τμ .
Ο λόγος που απαιτούνται τουλάχιστον 80 τμ , είναι ότι σε ένα κτίσμα 8Χ10 , έχεις περίμετρο 36 μ και εμβαδόν εξωτερικών τοίχων περί τα 10 τμ . Εχεις κλιμακοστάσιο , που θα είναι λειτουργικό γιά καθημερινή χρήση και ανελκυστήρα εμβαδού 10 τμ και έχεις και 60 τμ γιά σαλόνι , κουζίνα , WC , ενώ στον όροφο έχεις 60 τμ γιά 3 υπνοδωμάτια , 2 λουτρά και διάδρομο .
Οσο κατεβαίνεις τόσο δυσκολεύουν όλα αυτά . Αντίθετα σε ένα επίπεδο σπίτι 120 τμ έχεις ότι έχεις στα 160 τμ της μεζονέτας και θεωρώ ότι τα σπίτια 100-120 τμ είναι ιδανικά από πλευράς μεγέθους και χρήσης , αν μιλάμε γιά οικογένειες με 3-4 άτομα .
Γιά την αγορά ακινήτων , όπως είπα και πριν η κατάσταση είναι ρευστή , αλλά μετά από 6 χρόνια που δεν χτίζονται νέες οικοδομές η κατάσταση ομαλοποιείται , ενώ βέβαια θα αργήσει να ξαναπάρει μπρός , εκτός και αν υπάρξει πολιτική απόφαση γιά αυτό .
Ο Τσιρώνης βέβαια είπε γιά επανάχρηση και ανακατασκευή των υπαρχόντων , αλλά η αγορά ψάχνει κατέυθυνση . Εχουμε βέβαια την μεγάλη μείωση της τιμής των οικοπέδων , που ήταν και η αιτία γιά την μεγάλη αύξηση των τιμών την περασμένη δεκαετία .
Σε δραχμή δεν πάμε από ότι φαίνεται , αλλά ΑΝ πηγαίναμε τα ακίνητα θα ανέβαιναν ονομαστικά σε δρχ , αφού ο πληθωρισμός θα ωθούσε σε άμεση κατανάλωση των χρημάτων , όπως γινόταν και το 70-80-90 . Κατασχέσεις ιδιωτών δεν πρόκειται να γίνουν , εκτός από κάποια πολύ μεγάλα και πολύ ακριβά , αφού το όριο 300.000 αντικειμενική αξία και 500.000 περιουσία , καλύπτει το 95 % των κόκκινων δανειοληπτών .
Γιά τους ημιυπαίθριους να πω ότι μέχρι περίπου το 98 , οι ημιυπαίθριοι δεν χρεώνονταν , αφού δεν τους έκλειναν οι κατασκευαστές , αλλά έστελναν μετά την κατοίκηση του κτιρίου τους αλουμινάδες στους ιδιοκτήτες , οι οποίοι αγόραζαν το τζάμι και έβαζαν αυτοί την ντουλάπα και το σώμα , αρκετές φορές με εξωτερικό σωληνάκι . Προς το τέλος όμως του 90 με την μείωση του αριθμού των διαθέσιμων οικοπέδων , οι αγαπητοί μας μεσίτες ,προκειμένου να πάρουν εντολή από τους οικοπεδούχους , τους έλεγαν ότι υπάρχουν και οι ημιυπαίθριοι και έτσι είτε ζητούσαν και αντιπαροχή σε αυτούς , είτε όταν πουλούσαν το οικόπεδο που έχτιζε 1000 τμ , ζήταγαν να πληρωθούν γιά 1200 μαζί με τους επιτρεπόμενους ημιυπαίθριους .
Ετσι ο κατασκευαστής , αφού είχε κόστος κατασκευής και κόστος γης , τους έβαλε στην τιμή πώλησης , η αγορά ήταν και η εποχή του χρηματιστηρίου , το δέχθηκε και έγινε καθεστώς . Αν και τελικά μιλάμε γιά ανούσια , αφού η τιμή μονάδας θα μπορούσε να ανάγεται στην καθαρή αξία και να είναι ακριβότερη . Αλλωστε σε αυτήν την αγορά υπάρχει έντονο εθιμικό τοπικό δίκαιο . Οσοι είναι από Θεσσαλονίκη θα ξέρετε ότι εκεί όταν παίρνεις ένα διαμέρισμα 100 τμ , το διαμέρισμα είναι 80 τμ , αφού τα 20 τμ , είναι η αναλογία του διαμερίσματος στα κοινόχρηστα , σκάλες , ασανσέρ , είσοδος , διάδρομοι , μηχανοστάσιο , λεβητοστάσιο , ενώ μέχρι το 90 , δεν υπήρχαν ντουλάπες και κεντρική θέρμανση .
Τώρα βέβαια όλα αυτά γιά τις καινούργιες οικοδομές που θα κτιστούν θα είναι παρελθόν με τους ελεγκτές δόμησης , αλλά και οι δυνατότητες αλλαγών των αγοραστών , αφού η άδεια θα πρέπει να εκτελείται μέχρι κεραίας .
Γιά τις παλιές και υπάρχουσες κατασκευές , γιά να συμπληρώσω και να επικαιροποιήσω , τα όσα σωστά λέει ο Δημήτρης , επειδή από το 10-11 που λέει έχουμε 2 νέους νόμους αυθαιρέτων ισχύουν τα ακόλουθα , μέχρι βέβαια να βγάλουν οι καινούργιοι , καινούργιο .
Τα παλιά σπίτια μέχρι το 1982 , είναι πρακτικά νομιμοποιημένα όπως και να είναι .
Οσα είναι μετά το 1983 , υπάρχουν διάφορες περιπτώσεις . Υπάρχουν κάποια κυρίως παραθεριστικά η σε συναιτερισμούς που δεν τακτοποιούνται ακόμη , αλλά δεν είναι εύκολο να σχολιαστούν εδώ , λόγω των διαφόρων περιπτώσεων .
Αυτά που είναι σε πολυκατοικίες , σε μεγάλο βαθμό είναι επίσης πρακτικά νομιμοποιημένα .
Αυτά που είναι σε μεζονέττες , έχουμε θέμα .
Το πρόβλημα είναι ότι ο τελευταίος νόμος -4178- ορίζει 5 κατηγορίες αυθαιρέτων , ως προς την νομιμοποίηση .
Οι τρείς πρώτες δεν έχουν πρόβλημα και αφορούν κτίρια πριν το 1983 η μικροπαραβάσεις σε όλα . Από εκεί και μετά , είμαστε υποχρεωμένοι να κάνουμε έλεγχο σε όλο το κτίριο αν είναι πολυκατοικία και σε όλο το συγκρότημα , αν είναι συγκρότημα μεζονεττών .
Εκεί ελέγχουμε αν ΤΟ ΣΥΝΟΛΟ των υπερβάσεων είναι μικρότερο από το 40 % της κάλυψης , το 40 % της δόμησης και το 20 % του ύψους , σύμφωνα με τα νόμιμα της περιοχής . Αν ισχύει αυτό , τότε με την ταυτότητα του κτιρίου που θα έχουμε σε 2-3 χρόνια , θα πάρουν οριστική νομιμοποίηση και όχι γιά 30 χρόνια όπως ισχύει σήμερα .
Αν όμως έχουμε κάτι παραπάνω από αυτό , τότε θα πρέπει μέσα σε μιά δεκαετία , ΝΑ ΑΓΟΡΑΣΟΥΜΕ από το κράτος οικόπεδο που αντιστοιχεί στην υπέρβαση .
Στις πολυκατοικίες επειδή οι ημιυπαίθριοι είναι το 10-20 % του εμβαδού του διαμερίσματος και έχουν μετρήσει στην κάλυψη δεν έχουμε πρόβλημα , ακόμα και αν έχουμε κάποιο δώμα , αφού δύσκολα η υπέρβαση θα περάσει το 40 % της επιτρεπόμενης δόμησης .
Στις μεζονέττες όμως , που έχουμε ημιυπαίθριους , σοφίτες και play room
. Εχουμε υπερβάσεις που μπορεί και να περνάνε και το 100 % της δόμησης , ενώ συχνά και το 20 % του ύψους .
Ας το έχουν λοιπόν υπ' όψη τους οι μεζονετολάτρες