- 10 Ιουν 2015, 09:09 #121729 Επειδή άκουσα πρόσφατα από κατασκευαστή και από πολιτικό μηχανικό τιμή κατασκευής με σημαντική διαφορά (1.200€/τ.μ. ο πρώτος και 1.500€/τ.μ. ο δεύτερος), ήθελα να ρωτήσω την αίσθηση σας, ποια είναι πιο κοντά στην πραγματικότητα αυτή την εποχή. Ιδιόκτητο οικόπεδο στην Αθήνα.
Ξέρω πως ανάλογα με αυτά που θέλει ο καθένας διαμορφώνεται το κοστολόγιο αλλά σε γενικές γραμμές, που κυμαίνεται η αρχική εκτίμηση για μια νορμάλ κατασκευή;

Σωκράτης

- 10 Ιουν 2015, 09:47 #121737 Ανάλογα

Fake Petrolhead

- 10 Ιουν 2015, 10:00 #121742 Δεν υπάρχει σταθερή τιμή . Εξαρτάται από πολλά , από την αναλογία υπογείου προς ανωδομή , από την αναλογία κοινοχρήστων , σοφίτας κλπ . Τα υλικά και τον λόγο ακριβών υλικών προς το μέγεθος της οικοδομής .

Στην ιδιωτική οικοδομή , πιό κοντά θα είσαι στο 1500 , παρά στο 1200 . Πάντα χωρίς το οικόπεδο και την άδεια και τις μελέτες .

- 10 Ιουν 2015, 10:38 #121750 Στοιχεία που μπορεί να βοηθούν:
1. Οικόπεδο κάπου 170 τ.μ., μας είπαν πως βγάζει περίπου 85 τ.μ./όροφο
2. Θέλω κάπου 120-130 τ.μ. άρα 1,5 όροφος.
3. Αν μπορεί να ρίξει το κόστος ουσιαστικά, δεν είναι σημαντικό για μένα το υπόγειο. Μπορεί να γίνει πυλωτή και να σηκωθεί 1ος και μισός 2ος. Προς το παρόν δεν με ενδιαφέρει ασανσέρ, απλά πρόβλεψη.
4. Δεν με ενδιαφέρουν ακριβά υλικά, σε γενικές γραμμές θα ήθελα να χρησιμοποιήσω συμβατικές λύσεις. Θα μείνω εγώ και η οικογένειά μου.
Αυτό το "πιο κοντά θα είσαι στο 1.500", αφορά σε λύση με κατασκευαστή (με το όποιο δικό του κέρδος) ή με προσωπική επίβλεψη;

Σωκράτης

- 10 Ιουν 2015, 10:51 #121755 1. Αποθήκες θα χρειαστείς, μπορεί να μην είναι στο υπόγειο, αλλά είναι αναγκαίες
2. Πρόβλεψη ασανσέρ προϋποθέτει και μηχανοστάσιο, αν έχεις και θέρμανση, αυτομάτως έχεις δύο τουλάχιστον "δωμάτια" στο -όποιο- υπόγειο, άρα μάλλον θα το χρειαστείς
3. Σκέψου αν θες κλασσικό ελληνικό "κάτω σαλόνι-πάνω υπνοδωμάτια" ή το ανάποδο "κάτω υπνοδωμάτια-πάνω σαλόνι". Υπέρ και κατά έχουν και οι δύο λύσεις
4. Αν πας σε εργολάβο, η τιμή περιλαμβάνει συνήθως τα πάντα, πλην άδειας και οικοπέδου (ή/και αντιπαροχή, η οποία συμψηφίζεται). Άρα θα έχει κάποιον δικό του να επιβλέπει. Μην περιμένεις όμως να κοιτάει το πως θα το φτιάξει για να σου αρέσει, θα κοιτάει πως να το φτιάξει για να κοστίσει λιγότερο. Αν είναι δικό σου, υπολόγιζε ότι θα πρέπει να πηγαίνεις κατά τις 7-7.30 για κανά μισάωρο κάθε 2η μέρα.
5. Κάνεις super δουλειά με "εργολαβικά" υλικά, αλλά προϋποθέτει ψάξιμο και καλό μάτι. Αν μπορείς να έχεις και κάποιο free-pass για άλλους προμηθευτές (εξαρτάται από τον εργολάβο σου), η γκάμα μεγαλώνει πολύ.

- 10 Ιουν 2015, 12:08 #121788 Δεν μίλησε για μεζονέτα αλλά ξεχωριστά διαμερίσματα (βλ. 3)

Drive quick but safe and stay calm.
My Flickr

- 10 Ιουν 2015, 12:15 #121792

Δεν μίλησε για μεζονέτα αλλά ξεχωριστά διαμερίσματα (βλ. 3)

Εγώ το αντίθετο κατάλαβα, 1,5 (δηλαδή 2) όροφοι για ιδιοκατοίκηση. Υποθέτω ότι η "οικογένεια μου" που αναφέρει δεν σημαίνει από τώρα ξεχωριστά διαμερίσματα, ή κάνω λάθος ?

- 10 Ιουν 2015, 12:21 #121798 @soch
σε υλικά τύπου:
- πλακάκια
- κουφώματα
- πόρτες
- ντουλάπες
- έπιπλα κουζίνας
- είδη υγιεινής

πράγματα δηλαδή που θα αγόραζες ακόμα και αν δεν είχες οικοδομή και που δεν χρειάζεται πτυχίο μηχανικού, να ψάξεις και να πάρεις προσφορές μόνος σου.

Κουραστικό (και ψυχοφθόρο) το ψάξιμο αλλά ισοδυναμεί με μπόλικα ως πάρα πολλά χιλιάρικα.

"I've seen things you people wouldn't believe; Attack ships on fire, off the shoulder of Orion. I watched C-beams glitter in the darkness at Tannhauser gate. All those moments will be lost, in time. Like.. Tears... In rain"

- 10 Ιουν 2015, 16:39 #121923 Ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας. Ίσως να μην το έγραψα καλά, ως 1,5 όροφο (130 τ.μ.) εννοούσα μεζονέτα.

Σωκράτης

- 10 Ιουν 2015, 16:57 #121931

Στοιχεία που μπορεί να βοηθούν:
1. Οικόπεδο κάπου 170 τ.μ., μας είπαν πως βγάζει περίπου 85 τ.μ./όροφο
2. Θέλω κάπου 120-130 τ.μ. άρα 1,5 όροφος.
3. Αν μπορεί να ρίξει το κόστος ουσιαστικά, δεν είναι σημαντικό για μένα το υπόγειο. Μπορεί να γίνει πυλωτή και να σηκωθεί 1ος και μισός 2ος. Προς το παρόν δεν με ενδιαφέρει ασανσέρ, απλά πρόβλεψη.
4. Δεν με ενδιαφέρουν ακριβά υλικά, σε γενικές γραμμές θα ήθελα να χρησιμοποιήσω συμβατικές λύσεις. Θα μείνω εγώ και η οικογένειά μου.
Αυτό το "πιο κοντά θα είσαι στο 1.500", αφορά σε λύση με κατασκευαστή (με το όποιο δικό του κέρδος) ή με προσωπική επίβλεψη;

ο συντελεστής δόμησης πόσο είναι στην περιοχή σου; με 170 μέτρα οικόπεδο θα πρέπει να έχεις συντελεστή 1 για να χτίζεις νόμιμα 85 μέτρα τον όροφο! Συνήθως σε περιοχές που κτίζουν μονοκατοικίες εγώ ακούω για συντελεστή 0,4 έως 0,8!
Σε ρωτάω διότι αν σου είπαν 85 μάλλον δεν έχεις υπολογίσει σκάλα, τοίχους κλπ οπότε τα πραγματικά τετραγωνικά θα είναι σχεδόν 10 λιγότερο!

- 11 Ιουν 2015, 08:15 #122226 Ας το δούμε λίγο αναλυτικότερα .
Συντελεστής 1,00 άνετα υπάρχει και σε χαμηλές περιοχές , όπως και παραπάνω και παρακάτω .
Πολλές φορές έχουμε και μεγαλύτερο συντελεστή σε περιοχές με μικρά οικόπεδα που στην πράξη χτίζουν μονοκατοικίες , συνήθως παλαιές προσφυγικές περιοχές , όπου έχουμε οικόπεδα 100 τμ η και μικρότερα .

Στην περίπτωση μας η διαφορά τιμής μεταξύ του 130 και του 170 , δεν είναι τόσο μεγάλη , γιατί η διαφορά του σκελετού αναλογικά είναι πολύ μικρή .

Ας δούμε λοιπόν το θέμα . Σύμφωνα με τον Νέο Κανονισμό , τα κλιμακοστάσια δεν υπολογίζονται στον συντελεστή .
Αρα εδώ έχεις 2 Χ 85 κατοικία και 2 Χ 12 κλιμακοστάσιο με ανελκυστήρα . Αρα έχεις 97 τμ κάτοψη και νομίζω ότι με 60 % επιτρεπόμενη κάλυψη , αν δεν έχεις πρασιές είσαι εντάξει . Είναι σημαντικό να μας πεις αν έχεις υποχρεωτική πρασιά .

Αν δεχτούμε λοιπόν ότι έχεις 97 τμ υπόγειο , που το μισό είναι πάνω από το έδαφος , 97 ισόγειο και 97 όροφο , έχει σημασία να μας πείς αν θέλεις σοφίτα , που επιτρέπεται πλέον η όχι .

Χωρίς την σοφίτα και με το υπόγειο βοηθητικό χώρο , μιά τάξη μεγέθους με οικονομικές λύσεις σε υλικά , θα υπολογίσεις τουλάχιστον 1200 Χ 170 + 122 Χ 800 = 204000 + 97600 = 301600 . Αρα ξεκινάς από 300.000 , χωρίς να έχεις δυσκολίες σε εκσκαφές που θα απαιτούν σφυρί η αντιστηρίξεις ομόρων , χωρίς άδειες και μελέτες και χωρίς να ξεφύγεις σε υλικά .

Ακόμα πιθανόν να υπάρχει και η επιλογή της πιλοτής , με θάψιμο του υπογείου η και άλλες λύσεις που θα τις εκτιμήσει ένας έμπειρος μηχανικός , στον οποίο θα πρέπει να απευθυνθείς .

Επίσης να γνωρίζεις ότι είναι πολύ σημαντικό σε κάθε περίπτωση , να υπερεκτιμάς εν γνώσει σου το προυπολογιζόμενο κόστος κατά 15 % , διότι έτσι δεν θα κινδυνεύσεις να βρεθείς να έχεις βάλει όλα σου τα λεφτά σε ντουβάρια , αλλά να μην μπορείς να τα κατοικήσεις , ώστε να γλυτώσεις το νοίκι . Αλλωστε αν πας λιγότερο , θα είσαι χαρούμενος γιατί θα έχεις λεφτά .

Οπότε συμπερασματικά , υπολογίζεις πόσα χρήματα μπορείς να διαθέσεις . Απευθύνεσαι σε έμπειρο μηχανικό γιά να σου βρεί την βέλτιστη λύση και ξεκινάς με προοπτική να τελειώσεις το συντομότερο δυνατό .

Εχεις ολοκληρώσει στο στάδιο της μελέτης σχεδόν κάθε προβλεπόμενη λεπτομέρεια , γιατί δεν επιτρέπονται αλλαγές στα σχέδια στην κατασκευή , αν δεν γίνει αλλαγή στην άδεια που έχει κόστος σε χρόνο και χρήμα , άρα έχει μεγάλη σημασία ο σωστός σχεδιασμός και να έχεις κατασταλάξει στις ανάγκες σου , ώστε να καταλήξετε στην καλύτερη λύση .

- 11 Ιουν 2015, 10:38 #122267 soch αν έχεις παιδιά ή αν σκοπεύεις να κάνεις θα πρότεινα ξεχωριστούς ορόφους γιατί κάποια στιγμή θα θέλουν την αυτονομία τους, και αφού έχεις τη δυνατότητα είναι κρίμα να μην το κάνεις. Με 85τμ βγαίνουν αξιοπρεπέστατα 3άρια (2υ/δ). Όταν έρθει η στιγμή για τα σχέδια θα σου πρότεινα να δώσεις βάση στην κουζίνα και να έχεις φωτεινό αεριζόμενο μπάνιο. Μετράνε πολύ αυτά τα δύο και για την νοικοκυρά η κουζίνα, και για όλους το φωτεινό αεριζόμενο μπάνιο και μεταπωλητικά αν ποτέ χρειαστεί.

Drive quick but safe and stay calm.
My Flickr

- 11 Ιουν 2015, 13:10 #122347 Σας ευχαριστώ για τις απαντήσεις.
Χθες αποφασίσαμε να μην πάμε σε νέα κατασκευή αλλά σε επισκευή των 2 ορόφων που υπάρχουν με σκοπό να κατοικηθούν και οι 2. Ταράτσα, μόνωση εξωτερική, θέρμανση κ.λπ.
Οπότε θα πάμε για τη σχετική άδεια και από κει και πέρα ψάχνω για ορισμένα συνεργεία/συνεργάτες που να είναι σωστοί και σε αυτά που θα κάνουν και που θα ζητήσουν.

Σωκράτης

- 11 Ιουν 2015, 15:02 #122431 @ soch
Καλή δύναμη λοιπόν , και ... καλή τύχη. :)
Ρίξε μιά ματιά και εδώ => viewtopic.php?p=71843#p71843 και 1-2 σελίδες μετά, όπου οι γνώμες μέν περί κόστους γενικής ανακαίνισης διίστανται, αλλά όσα γράφτηκαν απο όλους, σε γενικές γραμμές ισχύουν.
Επίσης, συμφωνώ απόλυτα με αυτό που έγραψε ο EDDIE στη μέση της τρέχουσας σελίδας για τα συγκεκριμένα υλικά και την απόφαση επιλογής μετά απο έρευνα αγοράς.

- 12 Ιουν 2015, 10:41 #122775 παιδια τι γνωμη εχουμε για τα πισσοκεραμιδα στο κλιμα της ελλαδας;. προσωπικα χω δει απο τα πρωτα που ειχαν φερει πριν 25 χρονια να διαλλυονται στα 3 χρονια . τωρα λενε για αντικατασταση σε 30 χρονια που μου φαινονται αφελεις κουβεντες .
εκτος του βαρους και ισως του αισθητικου δεν μου φαινεται να εχουν καποιο πλεονεκτημα. ιδιως αν πρεπει στα 10 χρονια να τα ξηλωσεις και να βαλεις αλλα.
εχει κανεις πειρα απο αυτα;