- 06 Μάιος 2015, 10:45
#108196
Επειδή λόγω επαγγέλματος έχω επισκευθεί πολλές και διάφορες περιοχές και πάντα κάτω από την επαγγελματική ματιά , αλλά ταυτόχρονα και την ατομική , αφού ποτέ δεν επένδυσα σε οικόπεδο που δεν θα έμενα εγώ αν το έφτιαχνε κάποιος άλλος , ανάλογα βέβαια με την περιοχή και τις ζητούμενες τιμές πώλησης , μπορώ να πω ότι σε κάθε περιοχή υπάρχουν καλά και κακά σημεία . Σε κάποιες βέβαια υπερτερούν κατά πολύ τα καλά από τα κακά , αλλά και το αντίστροφο .
Το βασικό όμως χαρακτηριστικό είναι ο τρόπος και ο συντελεστής δόμησης , σε συνδυασμό με την χωροταξική λύση που έχει εφαρμοστεί .
Ετσι μπορούμε να δούμε δύο μεγάλες κατηγορίες ακινήτων .
Αυτά που βρίσκονται σε περιοχές που είχαν μπεί στο σχέδιο μέχρι το 80-85 και αυτές που έχουν μπεί μετά 83 , τον νόμο του Τρίτση και τις αριστερές εμμονές του , μαζί με τις δικονομικές εμμονές των γερόντων του ΣτΕ .
Θα ξεκινήσω από το δεύτερο κομμάτι .
Ο Ν.1137/1983 , γνωστός και σαν νόμος Τρίτση , όρισε τις επεκτάσεις και τις καινούργιες περιοχές που θα πήγαιναν τα σχέδια πόλης .
Δυστυχώς όμως και τότε το κράτος είχε αργήσει , με αποτέλεσμα είτε να εντάσσουμε ολόκληρες χτισμένες αυθαιρετουπόλεις , ιδιαίτερα στις παραλίες , η περιοχές μισοχτισμένες , αλλά με είδη κομμένα μικρά αγροτεμάχια των 100-200-300 τμ , που μέχρι το 1992 επιτρέπονταν να κόβονται στις εκτός σχεδίου περιοχές .
Ετσι προκειμένου να βολέψει το κράτος τις μικροιδιοκτησίες , αλλά και τις εμμονές του ΣτΕ που δεν ήθελε να ορίζονται κατά παρέκκλιση αρτιότητες γιά τα μικρά οικόπεδα , αναγκάστηκαν να φτιάξουν μικρά οικοδομικά τετράγωνα , με στενούς δρόμους , λίγους κοινόχρηστους χώρους και να ορίσουν αρτιότητες κατά κανόνα σε μικρά εμβαδά της τάξεως των 200 τμ .
Ακόμα οι εμμονές του Τρίτση και των άλλων αριστερούληδων , υπέρ των μονοκατοικιών , επέβαλε χαμηλό ύψος των κτιρίων γύρω στα 8-9 μ. , αλλά άφησε ΤΕΡΑΣΤΙΟΥΣ συντελεστές δόμησης του 0,80 έως το 1,40 στα πολεοδομικά κέντρα , σε ορισμένες δε περιπτώσεις ακόμα και 2,4 , που ορίστηκε και ως ο μέγιστος συντελεστής .
Ετσι ακόμα και αν εφαρμοζόταν σωστά το μέτρο θα είχαμε απλά οριζόντιες πολυκατοικίες , αλλά στην πράξη το ψήλωμα των υπογείων από το 1,50 πάνω από το έδαφος που ήταν το επιτρεπόμενο στα 2,0-2,5 μ και των σοφιτών από το 1,5-2,0 μ στα 2,5-3,5 μ. οδήγησε σε διπλασιασμό του συντελεστή δόμησης και του πληθυσμού που προβλεπόταν γιά τα οικοπεδάκια των 200 μ και των 6 μ πλάτους δρόμων .
Και αν τα μικρά οικόπεδα με τις ψηλές οικοδομές μπορεί να γίνουν αποδεκτές στο κέντρο των πόλεων , σίγουρα δεν μπορούν να γίνονται στα μακρυνά προάστεια .
Αρα λοιπόν υπάρχουν περιοχές που είναι υποτίθεται προάστεια και παρ΄ όλα αυτά έχουν πολλά προβλήματα .
Σκεφτείτε έναν δρόμο πλάτους 6 μ , με πεζοδρόμια του 0,5 μ και οδόστρωμα 5 μ. , συχνό φαινόμενο σε αυτές τις περιοχές , η ακόμη και 8 μ με πεζοδρόμια 1 μ. και οδόστρωμα 6 μ. Σε αυτό τον δρόμο υπάρχουν ανά οικοδομικό τετράγωνο 8-10 οικόπεδα , προσόψεως εκάστου 10-12 μ. και έτσι έχουμε σε κάθε οικοδομικό τετράγωνο 10+10 ράμπες και 10+10 εισόδους , γεγονός που απαγορεύει σχεδόν κάθε δυνατότητα παρακαρίσματος επ΄ αυτού .
Εγώ προσωπικά δεν συμπαθώ καθόλου αυτές τις περιοχές και όσα ακίνητα έφτιαξα εκεί γιά λογαριασμό ιδιωτών πελατών μόνο , ποτέ σαν επιχείρηση , είχαν μεγάλους συμβιβασμούς .
Πάμε στις άλλες περιοχές . Εκεί έχουμε πιό οργανωμένη δόμηση και όπου έχουμε παλιές οικοδομές έχουμε το θέμα του πάρκινγκ και των μονώσεων . Αλλά στα κτίρια από το 85 και μετά αυτό αρχίζει και μειώνεται και μετά το 90-95 έχουμε σύγχρονα σπίτια . Υπάρχουν όμως και περιοχές που μπήκαν στο σχέδιο την δεκαετία του 80 σε παλιές περιοχές , όπου έχουμε μεγάλα οικόπεδα , λογικούς συντελεστές δόμησης και δυνατότητα ψηλών κτιρίων και φαρδύτερους δρόμους .
Σκεφτείται ότι στο πιό πάνω παράδειγμα , ο δρόμος θα είναι 10 μ πλάτος με πεζοδρόμια 1,5-2 μ , οι είσοδοι και τα πάρκινγκ δεν θα είναι πάνω 4 + 4 και το παρκάρισμα πιό εύκολο , ενώ θα υπάρχει και μεγάλος χώρος στάθμευσης στα κτίρια με τα υπόγεια και τις πιλοτές .
Σε τέτοιες περιοχές υπάρχουν και κοινόχρηστοι χώροι , καλύτερες συγκοινωνίες και πολλά ακόμη .
Ετσι δεν μπορούμε να είμαστε απόλυτοι στις κρίσεις μας γιά τις περιοχές , αλλά να κρίνουμε κάθε φορά την συγκεκριμένη θέση , αφού κάθε ακίνητο είναι μοναδικό διότι ακόμα και στο ίδιο ακίνητο , ο όροφος κάνει διαφορά στην θέα και στον φωτισμό , ενώ και στον ίδιο όροφο ο προσανατολισμός είναι διαφορετικός .
).
